Múltiples REITs de Hong Kong publican resultados: el desempeño minorista bajo presión, se esperan avances en la interconexión

Durante la sesión de las dos sesiones nacionales, el diputado de la Asamblea Popular Nacional y legislador de Hong Kong, Chen Zhongni, mencionó que incluir los REITs en la interconexión, introduciendo liquidez continental y activando el mercado de REITs en Hong Kong, volverá a atraer la atención del mercado sobre el futuro desarrollo de los REITs en Hong Kong.

Recientemente, varias REITs en Hong Kong han divulgado sus resultados anuales. Según los datos, el rendimiento general de los REITs en Hong Kong sigue siendo limitado por el invierno del sector minorista, pero la significativa reducción en los costos de financiamiento ha proporcionado cierto soporte a los resultados, y el mercado tiene altas expectativas en la inminente mecanismo de interconexión de REITs.

El invierno minorista afecta los ingresos

Recientemente, los REITs en Hong Kong han ido divulgando sus informes financieros. Entre ellos, Link Real Estate Investment Trust (00823.HK) logró en la primera mitad del año fiscal 2025/2026 un ingreso de 7,023 millones de HKD, con una ligera disminución del 1.8% respecto al año anterior; ingresos netos de propiedades de 5,178 millones de HKD, bajando un 3.4%; ingresos totales distribuidos de 3,283 millones de HKD, disminuyendo un 5.6%; y una distribución por unidad de 126.88 HKD cents, bajando un 5.9% respecto al año anterior.

La dirección de la compañía afirmó en el informe financiero que, con el aumento de los costos, la débil demanda de consumo y la intensificación de la competencia en el mercado, los minoristas siguen bajo presión, especialmente en el sector de retail general, supermercados y restaurantes chinos. Aunque ya se han observado signos de recuperación en el mercado de Hong Kong y en el ambiente de consumo, la recuperación en las ventas de los comerciantes aún requiere tiempo para traducirse en un aumento en los ingresos por alquiler.

De hecho, este es un problema común que enfrentan la mayoría de los REITs en Hong Kong. En este contexto, la mayoría de los REITs que han divulgado resultados han registrado caídas en ingresos y distribuciones.

Por ejemplo, Sunlight REIT (00778.HK) reportó una disminución del 3.7% en ingresos totales respecto al año anterior, una caída del 5.2% en ingresos netos de propiedades, una ligera disminución del 0.1% en ingresos totales distribuidos, y una distribución por unidad de 35.22 HKD cents, bajando un 1%. CK Asset Trust (02778.HK) vio una caída del 9% en ingresos por alquiler, una disminución del 11.4% en ingresos netos de propiedades, y una reducción del 10.4% en ingresos distribuidos, con una distribución por unidad de 12.63 HKD cents, bajando un 11.2%. Sun Property Trust (00435.HK) reportó una caída del 4.8% en ingresos totales y del 5.3% en ingresos netos de propiedades, con una disminución del 2.1% en ingresos distribuidos, y una distribución anual por unidad de 18.2 HKD cents.

Sin embargo, en medio de esta tendencia a la baja, SF Holding REIT (02191.HK) fue el único fondo de REIT que logró un crecimiento positivo. Según su informe anual, sus ingresos totales alcanzaron 460 millones de HKD, con un aumento del 2%; los ingresos netos de propiedades fueron 384 millones de HKD, creciendo un 6.2%; y los ingresos totales distribuidos fueron 240 millones de HKD, con un aumento del 2.4%. Esto se debe principalmente a la particularidad de su cartera de activos, compuesta por cuatro propiedades logísticas modernas, incluyendo Hong Kong Tsing Yi, Changsha en Hunan, Foshan en Guangdong y Wuhu en Anhui, todas inicialmente desarrolladas por SF Group para apoyar sus operaciones logísticas, mostrando una resistencia cíclica diferente a la de los REITs de retail y consumo.

Gracias a la caída en los costos de financiamiento de los bancos en Hong Kong, los costos de financiamiento de los REITs en Hong Kong han disminuido en general, siendo uno de los factores clave que sustentan sus resultados. Según las regulaciones de la Comisión de Valores de Hong Kong, los REITs deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos anuales a los accionistas en forma de dividendos, por lo que los fondos disponibles para reinversión son limitados, haciendo que sean muy sensibles a los cambios en los costos de financiamiento.

Por ejemplo, el informe anual muestra que Yuexiu Property Trust (00405.HK), aprovechando la caída de las tasas de interés del mercado, optimizó proactivamente su estructura de financiamiento, logrando que su tasa de interés promedio anual cayera a 3.77%, una reducción de 76 puntos básicos respecto al año anterior; la tasa de financiamiento al cierre del período se redujo aún más a 3.61%, alcanzando un mínimo de casi tres años, ahorrando aproximadamente 150 millones de RMB en costos de financiamiento en todo el año. Yuexiu Property Trust es el primer REIT listado en Hong Kong que invierte en propiedades en China continental.

Además, el costo real de endeudamiento de CK Asset Trust ha bajado a 3.5%, y el costo promedio ponderado de financiamiento del Sunlight REIT también ha bajado de 4.2% a 3.5%, logrando un ahorro significativo en intereses que compensa la caída en los ingresos netos de propiedades.

Atención a la interconexión de REITs

Desde que la Comisión de Valores de China anunció el 19 de abril de 2024 que incluiría los REITs en el mecanismo de Shanghai-Hong Kong-Shenzhen Stock Connect, el proceso ha sido muy observado. La comunidad de Hong Kong ha expresado en varias ocasiones su entusiasmo por esta iniciativa.

En junio del año pasado, en la conferencia anual del Foro de Operadores Asiáticos y la Cumbre de Intercambio de Acciones 2025, el presidente de la Comisión de Valores de Hong Kong, Huang Tianyou, reveló que en el futuro, las comisiones regulatorias de ambas regiones considerarán optimizar completamente el mecanismo de Shanghai-Hong Kong-Shenzhen, incluyendo en su lista productos como los REITs, ETFs y otros productos en moneda renminbi en el mercado de Hong Kong.

El 25 de febrero de 2026, el Secretario de Finanzas de Hong Kong, Paul Chan, también afirmó en la Asamblea Legislativa que se esforzarán por implementar lo antes posible la inclusión de los REITs en el mecanismo de interconexión.

Actualmente, hay 11 REITs listados en Hong Kong. En términos de capitalización de mercado, estas 11 suman un valor de 1427 mil millones de HKD, siendo el más grande el Link Real Estate Investment Trust, con 967 mil millones de HKD, el primer REIT en Hong Kong; seguido por CK Asset Trust y Yuexiu Property Trust, ambos con valores superiores a 10 mil millones de HKD; y el de menor valor es Fortune Trust (01881.HK), con aproximadamente 1.1 mil millones de HKD.

Incluir los REITs en el mecanismo de Shanghai-Hong Kong-Shenzhen fortalecerá, por un lado, la liquidez del mercado de REITs en Hong Kong, promoviendo una reevaluación de su valor a medio y largo plazo, y por otro, ofrecerá a los inversores continentales más opciones. En los últimos dos años, la preferencia de los inversores en China continental por activos con altos dividendos ha aumentado, y en un contexto de altas valoraciones de activos de alto dividendo en A-shares, el rendimiento en dividendos de los REITs en Hong Kong resulta muy atractivo para los fondos del continente.

“La inclusión de los REITs en el mecanismo de interconexión Shanghai-Hong Kong-Shenzhen representa un avance importante en la conexión de los mercados de capital, con un impacto profundo y un valor estratégico,” afirmó Wang Guolong, CEO de Link Real Estate Group. “Por un lado, ayuda a consolidar la posición de Hong Kong como centro financiero internacional; por otro, permite que el gran y en rápido crecimiento grupo de inversores individuales e institucionales en China continental acceda al mercado de H-REITs, aumentando la actividad del mercado y mejorando la liquidez general.”