Thượng Hải giảm tỷ lệ đặt cọc ban đầu cho nhà thương mại, các thành phố khác dự kiến sẽ theo chân

Nguồn: Báo cáo Tham khảo Kinh tế Tư nhân Tác giả: Liang Qian, Ye Jian

Ngày 16 tháng 3, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc Chi nhánh Thượng Hải phối hợp với Tổng cục Quản lý Giám sát Tài chính Quốc gia và Cục Quản lý Giám sát Tài chính Thượng Hải ban hành thông báo, bắt đầu từ ngày 16 tháng 3 năm 2026, tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho vay mua nhà thương mại (bao gồm “nhà ở kết hợp thương mại”) tại Thượng Hải sẽ không thấp hơn 30%. Các tổ chức tài chính cần dựa trên tình hình hoạt động, rủi ro khách hàng và các yếu tố khác để xác định hợp lý tỷ lệ đặt cọc cụ thể cho từng khoản vay. Đây là lần điều chỉnh chính sách vay mua nhà thương mại đầu tiên sau hơn mười năm tại Thượng Hải, dự kiến các thành phố khác cũng sẽ theo chân.

Tháng 1 năm nay, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Tổng cục Quản lý Giám sát Tài chính Quốc gia đã ban hành Thông báo về việc điều chỉnh tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho vay mua nhà thương mại, trong đó nêu rõ “tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho vay mua nhà thương mại (bao gồm ‘nhà ở kết hợp thương mại’) sẽ không thấp hơn 30%”, đồng thời nhấn mạnh “theo nguyên tắc thực hiện chính sách theo từng địa phương, dựa trên mức tối thiểu chung toàn quốc, các thành phố trong khu vực có thể tự xác định mức tối thiểu của tỷ lệ đặt cọc.”

Chính sách mới giảm bớt rào cản gia nhập đầu tư và vận hành, mục tiêu cốt lõi là kích hoạt lại các tài sản thương mại và văn phòng tồn kho. Ông Yan Yuejin, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản E-House Thượng Hải, cho biết, sự điều chỉnh này mang lại hiệu quả giảm gánh nặng rõ rệt. Ông lấy ví dụ về một căn nhà thương mại trị giá 5 triệu nhân dân tệ, trước khi chính sách mới có hiệu lực, người mua cần thanh toán 2,5 triệu nhân dân tệ làm vốn khởi điểm, sau khi điều chỉnh, số tiền này giảm xuống còn 1,5 triệu nhân dân tệ, giảm trực tiếp 1 triệu nhân dân tệ áp lực dòng tiền.

Ông Yan Yuejin cho biết, sự thay đổi này sẽ hiệu quả trong việc giải phóng nhu cầu đầu tư vốn bị hạn chế trước đây, đặc biệt khi kết hợp với xu hướng giao dịch nhà thứ cấp đang ấm lên, dự kiến trong ngắn hạn, lượng tư vấn các dự án thương mại và văn phòng tại các khu trung tâm của Thượng Hải sẽ tăng trưởng theo tháng.

Ông Zhang Wenjing, Tổng Giám đốc dữ liệu của Viện Nghiên cứu Zhongzhi tại Thượng Hải, cho biết, trong vài năm qua, giá thuê trung bình và tỷ lệ cho thuê của bất động sản thương mại và văn phòng tại Thượng Hải đều giảm rõ rệt, dẫn đến tâm lý thị trường thiếu tự tin, quy mô giao dịch thu hẹp, tồn kho các bất động sản thương mại và văn phòng liên tục tăng. Việc giảm tỷ lệ đặt cọc từ mức 50% hoặc cao hơn xuống không thấp hơn 30% là nhằm giảm rào cản gia nhập thị trường, kích hoạt nhu cầu tiềm năng, giúp các doanh nghiệp bất động sản đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ các bất động sản thương mại, giảm áp lực tồn kho.

Ông Zhang Bo, Trưởng Viện Nghiên cứu Anjuke, cho rằng, chính sách mới sẽ phối hợp với các chính sách kích hoạt tồn kho bất động sản phi nhà ở tại Thượng Hải, hỗ trợ các nhà đầu tư nhỏ và trung, các tổ chức vận hành cho thuê chuyên nghiệp dễ dàng tham gia vào thị trường chuyển đổi sang thuê dài hạn, đồng thời giảm áp lực tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản chuyển đổi các bất động sản thương mại thành căn hộ cho thuê dài hạn. Từ phía tài chính, việc hỗ trợ chuyển đổi bất động sản thương mại thành căn hộ cho thuê dài hạn, căn hộ khách sạn phù hợp với nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng.

Ông Li Hang, nhân viên bất động sản lâu năm theo dõi thị trường Phố Đông, Thượng Hải, cũng cho biết, việc giảm tỷ lệ đặt cọc cho các dự án thương mại và văn phòng sẽ thúc đẩy mạnh mẽ hoạt động bán hàng của căn hộ khách sạn. “Hiện nay, việc tiêu thụ các bất động sản thương mại, đặc biệt là các cửa hàng, khá khó khăn, nhưng các căn hộ khách sạn có vị trí đắc địa, tỷ lệ sinh lời cho thuê có thể đạt 3% hoặc cao hơn, rất hấp dẫn.” Ông lấy ví dụ về một dự án thương mại và văn phòng đang bán tại Trương Giang, Phố Đông, giá bán dao động từ hai đến ba triệu nhân dân tệ, tiền thuê hàng tháng duy trì từ 8.500 đến 9.000 nhân dân tệ. Theo chính sách mới, số tiền đặt cọc của người mua giảm khoảng 50-60 vạn nhân dân tệ so với trước, và không còn hạn chế mua nhiều, điều này thu hút mạnh mẽ các nhóm khách văn phòng và nhà đầu tư xung quanh.

Tuy nhiên, các chuyên gia trong ngành đều cho rằng, dù chính sách điều chỉnh lần này có thể kích hoạt thị trường, nhưng không thể mang lại sự đảo chiều toàn diện cho thị trường thương mại và văn phòng. Ông Yan Yuejin nhận định, trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, với tỷ lệ trống của các tòa nhà văn phòng hơi cao, áp lực giá thuê, và chính sách hạn chế mua nhà đối với nhà ở được nới lỏng, tác dụng kích thích của chính sách sẽ thể hiện rõ rệt theo từng cấu trúc, khó có thể tái hiện cơn sốt đầu cơ “giống nhà ở” trong quá khứ.

“Chính sách có thể nhằm nâng cao tính thanh khoản của các bất động sản thương mại và văn phòng, kích hoạt chức năng của chúng như ‘bệ đỡ ngành công nghiệp’ hoặc ‘bệ đỡ bán lẻ thương mại’.” Ông Yan Yuejin nói, mức đòn bẩy thấp hơn có thể dẫn dắt một số bất động sản hướng tới các tổ chức hoặc cá nhân có khả năng mua hoặc cải tạo, để phát triển các hình thức tiêu dùng mới, mô hình kinh doanh mới. Đặc biệt, sau đợt điều chỉnh này của kinh tế công nghiệp và kinh tế thương mại, ngành công nghiệp và thương mại sẽ có nhu cầu thị trường mới đối với các dự án thương mại và văn phòng mới.

Ông Zhang Bo dự đoán, các thành phố cấp một như Bắc Kinh nhiều khả năng sẽ theo kịp. Ông cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào thời kỳ tồn kho, việc kích hoạt các tài sản tồn kho trong lĩnh vực thương mại và văn phòng đã trở thành hướng đi chính sách quan trọng. Các thành phố khác không chỉ điều chỉnh tỷ lệ đặt cọc phù hợp với tình hình thị trường và mục tiêu kiểm soát, mà còn có thể phối hợp ban hành nhiều chính sách phù hợp hơn để đạt được mục tiêu “kiểm soát tăng trưởng, giảm tồn kho, tối ưu cung cấp”.