Кредит для першого покупця житла: втрачене стимулювання та невизначене майбутнє

Перший кредит для покупців житла вперше колись був потужним інструментом для допомоги американцям досягти власного житла в умовах економічної невизначеності. Сьогодні потенційні покупці залишаються здивованими, чи може ця важлива мотивація повернутися. Розуміння історії цієї політики, сучасних альтернатив та пропозицій законодавців може допомогти покупцям вперше орієнтуватися в все більш складному ринку.

Розуміння роботи оригінальної програми кредиту для покупців житла вперше

Після фінансової кризи 2008 року федеральний уряд визнав, що ринок житла потребує підтримки. Закон про житловий та економічний відновлення (Housing and Economic Recovery Act) запровадив податкові кредити, спеціально спрямовані на заохочення покупців житла вперше виходити на ринок. З 2008 по 2010 рік eligible покупці могли претендувати на значні податкові пільги: 7 500 доларів у 2008 році, а потім по 8 000 доларів у 2009 та 2010 роках.

Програма діяла за адміністрацією Обами з важливою різницею між роками. Ті, хто отримав кредит у 2008 році, зобов’язані були повернути його частинами з часом, але ця вимога була значною мірою скасована для осіб, які претендували на кредит у 2009 та 2010 роках. Мета була проста: стимулювати покупки житла під час найгіршої економічної кризи за десятиліття.

Однак у програми були закладені строки закінчення. На відміну від деяких урядових ініціатив, які тривають безстроково, цей кредит для покупців житла вперше був структурований з визначеною датою завершення. Мотивація зникла більш ніж через десятиліття, залишивши наступні покоління покупців без цього федерального механізму підтримки.

Сучасні варіанти допомоги з початковим внеском для покупців житла вперше

Хоча федеральний кредит для покупців житла вперше закінчився, альтернативи залишаються по всій країні. Окремі штати розробили власні програми допомоги, багато з яких існують з 1980-х років. Ці ініціативи зосереджені на практичній підтримці: допомозі з початковим внеском, покритті витрат на оформлення угоди та сприятливих умовах іпотеки.

Програма допомоги з початковим внеском (DPA) штату Нью-Джерсі є прикладом такого підходу. Покупці житла вперше можуть отримати до 10 000 доларів у вигляді підтримки на початковий внесок і витрати на оформлення угоди через п’ятирічний безпроцентний другий кредит, який можна списати. У чому підступ? Заявники повинні оформити 30-річну фіксовану іпотеку, застраховану урядом, і відповідати певним рівням доходу та ціновим порогам покупки.

У Нью-Гемпширі діє програма Mortgage Credit Certificate (сертифікат кредиту іпотеки). Ця податкова пільга залишається активною протягом усього періоду володіння житлом, дозволяючи щорічні податкові відрахування за частину сплаченого іпотечного відсотка — до 2000 доларів за весь термін кредиту. Такі програми демонструють, що альтернативи федеральному кредиту для покупців житла вперше існують, хоча їх доступність значно варіює залежно від місця.

Крім державних програм, покупці вперше можуть використовувати пенсійні заощадження. Федеральні правила дозволяють знімати до 10 000 доларів з IRA до досягнення 59½ років без стандартного штрафу у 10% за дострокове зняття, якщо ці кошти використовуються для купівлі першого житла. Однак це має суттєві наслідки: зняття пенсійних заощаджень позбавляє років складного зростання відсотків і зменшує доступні кошти на пенсії.

Запропонований Байденом кредит для покупців житла вперше: що це може означати?

Президент Джо Байден запропонував максимальний кредит у 15 000 доларів, щоб безпосередньо вирішити проблему покупців житла вперше. У квітні 2021 року ця пропозиція була внесена до Конгресу і є значним збільшенням порівняно з оригінальною програмою 2008-2010 років, і має важливу різницю: кошти надійшли б при закритті угоди, а не чекали сезону податкової звітності.

Ця різниця у часі має велике значення. Традиційні податкові кредити працюють як відшкодування або зменшення податкового зобов’язання після покупки, тоді як пропозиція Байдена передбачає авансовий платіж. Для покупця, який закриває угоду, негайне внесення капіталу під час розрахунків може бути набагато кориснішим, ніж отримання податкової декларації через кілька місяців.

Фахівці з бухгалтерії стверджують, що цей підхід має справжні переваги. Податкові кредити зазвичай зменшують податкове зобов’язання на ту саму суму доларів, що й зменшують податкові відрахування — це перевага порівняно з податковими пільгами, особливо після того, як у 2017 році податкові реформи обмежили можливість детальних відрахувань і зменшили цінність іпотечних відсотків для багатьох власників житла. Для покупців вперше ці податкові пільги за іпотекою часто не дають значної економії.

Однак станом на кінець 2025 року законопроект Байдена щодо кредиту для покупців житла вперше застопорився у Конгресі. Попри початкове внесення, законопроект не здобув законодавчого просування і малоймовірно, що він рухатиметься вперед найближчим часом.