不動産管理サービスに瑕疵があり、違約金の請求は認められない。

小区内において、物业サービスを提供することは居住の質を向上させるためであり、物业会社がサービスを提供し、小区の住民がその費用を負担するため、物业サービスは小区生活の標準装備となっています。しかし、享受している物业サービスに瑕疵がある場合、物业サービス会社が住民に未払いの物业費の支払いを請求するとともに違約金を請求した場合、その請求は認められるのでしょうか。貴港市港南区人民法院は、物业サービス契約紛争の案件を審理し、物业会社のサービスに瑕疵があったと認定し、違約金の請求を認めませんでした。

基本的な事案の概要

原告の貴港市某物业サービス公司は、ある小区の物业サービス提供者であり、清掃、緑化管理、日常運営の維持管理などのサービスを提供し、当該物业内の住民や物业利用者から物业管理サービス料を徴収しています。原告は2016年10月に当該小区の住民委員会と《某小区物业サービス委託契約》を締結し、契約にはサービス期間、料金、遅延損害金などの内容が定められています。2023年12月、原告の物业公司は当該小区の物业管理から退出し、以降サービスを提供していませんが、被告の梁某某は2021年11月から2023年12月までの物业費を未払いとし、原告は何度も催促しましたが支払いが得られず、裁判所に訴えを提起し、未払いの物业費と違約金の支払いを求めています。

裁判所の審理結果

裁判所は、原告の物业公司と小区の住民委員会との間の《物业サービス委託契約》は双方の真意に基づくものであり、国家の法律や行政規則に違反しないため有効と認めました。契約当事者は契約内容に従って義務を履行すべきです。さらに、「最高人民法院の物业サービス紛争案件に関する法律適用の具体的な問題解釈」の第一条に基づき、2016年10月に原告と小区の業務委員会が締結した契約は、小区の住民に対して拘束力を持ち、被告の梁某某も当該小区の住民であるため、契約は被告にも同等に拘束力を持つと判断されました。原告は当該小区の物业管理とサービスを行い、被告は実際にそのサービスを享受しているため、未払いの物业費の支払い請求は法的根拠があり、裁判所はこれを支持しました。

原告の違約金請求については、裁判所は、原告が物业サービスを提供する際に電動車の管理不善、駐車秩序の維持不備、清掃の不十分さなどの瑕疵があったことを明らかにしたため、これに対しては支持しませんでした。

裁判所は法に基づき、被告の梁某某に未払いの物业費の支払いを命じました。

裁判官からの助言

物业会社は物业サービス契約を履行する際、単に基本的な義務を果たすだけでなく、質と価格に見合ったきめ細やかな管理を追求し、サービスの質を実際に向上させることが重要です。これにより履行の土台を堅固にし、住民の信頼を得て、法的リスクを減らすことができます。本件の瑕疵を改善の契機とし、サービスの流れを積極的に最適化し、住民とのコミュニケーションとフィードバックを強化し、見える、感じられる、信頼できるサービス品質で住民の満足を得ることが、根本的な紛争の減少と自身の合法的権益の保障につながると期待されます。

法律条文

《中華人民共和国民法典》

第九百三十九条 建設事業者は、法律に基づき物业サービス者と前期物业サービス契約を締結し、また、住民委員会と住民大会が法律に基づき選任した物业サービス者と物业サービス契約を締結した場合、これらは住民に対して法的拘束力を有する。

第九百四十四条 住民は、約定に従い物业サービス者に物业費を支払わなければならない。物业サービス者が約定および関連規定に従ってサービスを提供した場合、住民は未接受または不要とする理由で物业費の支払いを拒否できない。

住民が約定に違反し、期限内に物业費を支払わない場合、物业サービス者は合理的な期限内に支払うよう催促できる。期限を過ぎても支払われない場合、物业サービス者は訴訟または仲裁を申し立てることができる。

物业サービス者は、電力、水道、暖房、ガス供給停止などの方法で物业費の支払いを催促してはならない。

第九百四十八条 物业サービスの期限が満了した後、住民が法に基づき更新または再委託の決定をしない場合、物业サービス者が引き続き物业サービスを提供することは、原契約は引き続き有効とされる。ただし、サービス期間は不定期とする。

当事者はいつでも不定期物业サービス契約を解除できるが、その場合は事前に六十日前に書面で通知しなければならない。

出典：貴港市港南区人民法院、広西高等人民法院、山東高等人民法院【出典：東营市中級人民法院】