「平凡さの意味」が今日の住宅市場をどう定義しているか — なぜほとんどの買い手が$500K 間違いを犯しているのか

経済的平凡さへの道、すなわち停滞、機会損失、世代を超えた後悔は、まさにタイミングを誤ったひとつの恐ろしい決断によって舗装されている。多くの人にとって、今日の市場での住宅購入はその決断だ。もしあなたが独立して裕福でないなら、合理的な選択は明らかだ：今は賃貸をし、リセットを待ち、市場が本当に意味をなすときのために資本を温存することだ。

私は20年以上にわたり主要な住宅サイクルを追跡してきた。2006年のバブルピークを見届け、2008年の壊滅的な崩壊を生き延び、2020年の熱狂的なピークを耐え抜いた。今見ているのは安定ではない。それは一時停止したままの市場であり、現金準備のない買い手に不利に仕組まれた状態だ。

市場は回復しているのではなく、凍結している

データは、主流メディアが認めたがらない物語を語っている。Redfinの最新レポートは、寒気をもたらす統計を明らかにしている：市場で活動している売り手は買い手より36.8%多い。これは通常の引き下げではない。これは、2020年のパンデミックロックダウン以来最低の需要に達していることを意味する。

多くの人を捕らえる罠はこれだ：ほぼすべての既存の住宅所有者は、約3%の金利でローンを組んでいる。一方、新しい30年固定金利は6.5%近くに浮上している。計算してみてほしい。3%の金利を持つ人は、月々の支払いを圧迫せずに売ることはできない。新しい金利構造を受け入れたい買い手もいない。市場は実質的に流動性を失っている。

流動性の低い市場に参入すると、公正な価格を得ることはできない。実際の取引量や真の価格発見によるストレステストを受けていない資産に対して、ピークの定価を支払っているのだ。市場が最終的に解凍されるとき、その価値はおそらく下落するだろう。

今の住宅所有による経済的平凡さから抜け出せない理由

今日の住宅所有の平凡さの意味は簡単だ：最大の下落リスク、最小の上昇余地、そして価値が下がる資産に6.5%の金利を支払うこと。横ばいで何年も取引される家に5倍のレバレッジをかけると、資本を築くどころか、資金を銀行に流出させているだけだ。

ほとんどの買い手はこのシナリオを頭の中で考えない。彼らは住宅所有を富への道と見なしている。しかし、彼らが見落としているのは、これらの特定の条件下での住宅所有は投資ではなく、アメリカンドリームの衣装を着た負債に過ぎないということだ。

月々の支払いに加え、不動産税、保険、メンテナンス費用は、他の場所で投資できるはずの収入を消費してしまう。一方、家自体は価値を増していない。あなたはまさに逃れたいと思っていたものに縛られている：経済的平凡さを、責任ある大人の生活として装ったものに。

真の反転：強制売却者がついに現れるとき

市場のリセットは、皆が快適になったときに起こるのではない。快適さが尽きたときに起こるのだ。2026年後半から2027年にかけて待て。そのとき、「ただ待つだけ」派が現実に直面する。

• 離婚手続きがついに完了し、不動産の分割を余儀なくされる
• 経済の減速に伴う失業が加速する
• 引越しの必要性が6.5%の住宅ローン金利と衝突する
• 退職が義務化され、選択肢ではなくなる
• 蓄積されたキャッシュフローのストレスが住宅ローンのマージンコールを引き起こす

強制売却者は交渉しない。彼らは一斉に市場に殺到する。これこそが本当の価格発見の瞬間だ。凍結した市場がついに解凍され、忍耐強い資本が報われるときだ。

必死にならずに賢く買う：唯一効果的な戦略

その窓が開く前にどうしても購入しなければならない場合は、消費者ではなく、プロの投資家のように行動せよ。

収入が20%減少することを想定せよ。 楽観ではなく悲観を基に購買力を築け。もし20%の給与減が支払い能力を奪うなら、その家は高すぎる。

ローン・トゥ・バリュー比率を保守的に保て。 少なくとも30-40%の自己資本クッションを維持せよ。ネガティブエクイティは選択肢を破壊する—売る、賃貸に出す、または状況が変わったときに歩き去る能力を。

10年間、停滞または下落し続ける価格に耐えられる場合のみ購入せよ。 そのシナリオが夜も眠れなくなるなら、たとえ現在の収入が十分でも、その家を買う余裕はない。

不動産を通じて富を築くことと、経済的平凡さに滑り落ちることの違いは忍耐だ。勝つ買い手は最初に動く者ではない。皆が動かざるを得なくなったときに動く者だ。