Berapa Biaya Sewa pada tahun 1990 dan ke mana perginya sejak saat itu?

Ketika pasar sewa pertama kali mengalami kenaikan dramatis, sedikit yang memperkirakan tantangan keuangan yang akan dihadapi keluarga kelas menengah puluhan tahun kemudian. Pada tahun 1990, sewa bulanan median untuk apartemen tanpa perabot di seluruh Amerika Serikat hanya sebesar $600. Melompat ke kuartal pertama 2023, apartemen yang sama akan dikenai biaya $1.837—peningkatan mencengangkan sebesar 206% dalam sekitar tiga dekade. Trajektori ini mengungkapkan realitas ekonomi yang mengkhawatirkan: harga sewa melonjak jauh lebih cepat daripada upah dan inflasi, menciptakan krisis keterjangkauan bagi jutaan orang Amerika yang mencari tempat tinggal yang stabil.

Memahami skala masalah ini membutuhkan pemeriksaan tidak hanya angka-angkanya, tetapi juga dampak manusia di baliknya. Seiring meningkatnya tren menyewa di kalangan kelas menengah, semakin banyak pekerja bergaji merasa tercekik oleh biaya perumahan yang menyerap bagian yang tidak proporsional dari pendapatan mereka.

Mendefinisikan Kelas Menengah dalam Ekonomi Saat Ini

Menurut survei Gallup 2022, hampir 73% orang Amerika mengidentifikasi diri sebagai kelas menengah atau kelas pekerja. Namun, kriteria keanggotaan dalam kelompok ini menjadi semakin kompleks. Sebuah studi dari Washington Post menetapkan tolok ukur identitas kelas menengah sebagai berikut:

• Keamanan pekerjaan, tabungan rutin, dan cadangan keuangan darurat
• Kepemilikan rumah dan kemampuan untuk berlibur
• Akses ke asuransi kesehatan dan cuti sakit berbayar
• Kemampuan menutupi pengeluaran bulanan dan pensiun dengan nyaman

Badan Statistik Tenaga Kerja AS melaporkan bahwa pada tahun 2023, pendapatan tahunan median mencapai sekitar $59.540—sekitar $1.145 per minggu. Pekerja berpenghasilan rendah rata-rata mendapatkan $39.693 per tahun, sementara orang Amerika berpenghasilan tinggi memperoleh sekitar $119.080. Sebaliknya, pada tahun 1993, pendapatan rumah tangga median hanya sebesar $31.241. Ekonom umumnya menyarankan bahwa orang Amerika membutuhkan sekitar $120.000 per tahun untuk hidup nyaman sebagai kelas menengah dan memenuhi syarat persetujuan hipotek rumah. Namun, di banyak wilayah dengan biaya tinggi, angka sebesar itu pun terbukti tidak cukup, terutama untuk rumah tangga dengan anak-anak atau kewajiban utang yang sudah ada.

Tiga Dekade Kenaikan Harga Sewa

Cerita inflasi menjadi lebih jelas saat memeriksa angka-angka mentahnya. Sebuah apartemen yang disewa seharga $1.000 pada tahun 1994 akan memerlukan sekitar $2.690 per bulan pada tahun 2024 untuk ruang yang setara—menunjukkan kenaikan 169% dalam biaya sewa murni. Dalam rentang 30 tahun ini, inflasi umum rata-rata 2,50% per tahun, tetapi inflasi sewa secara khusus meningkat dengan tingkat 3,35% per tahun, menunjukkan bahwa pasar perumahan telah mengalami inflasi jauh melampaui tren ekonomi yang lebih luas.

Data saat ini menunjukkan bahwa rata-rata sewa bulanan untuk apartemen seluas 65 meter persegi di Amerika Serikat adalah $1.517, meningkat 0,6% dari tahun sebelumnya. Namun, angka ini menyembunyikan variasi regional yang signifikan. North Dakota memimpin dengan kenaikan sewa tertinggi sebesar 5,2% tahun-ke-tahun ($890 median), diikuti Vermont dengan 4,9% ($1.732) dan Mississippi dengan 4,7% ($939). Sebaliknya, West Virginia ($845, naik 1,3%), Oklahoma ($850, naik 2,8%), dan Arkansas ($870, naik 2,8%) mempertahankan tarif sewa terendah di seluruh negeri.

Mengapa Pertumbuhan Upah Tidak Bisa Mengimbangi Kenaikan Sewa

Ketidaksesuaian mendasar antara pendapatan dan biaya perumahan merupakan salah satu tantangan paling mendesak yang dihadapi rumah tangga berpenghasilan menengah. Pada tahun 1996, upah minimum federal sebesar $4,25 per jam, dengan gaji mingguan rata-rata orang Amerika sebesar $536 pada tahun 1995. Pada periode yang sama, sewa bulanan median sekitar $374. Meskipun gaji telah meningkat secara bertahap sejak saat itu, harga sewa mengalami pertumbuhan yang sangat pesat di sebagian besar wilayah metropolitan.

Ketimpangan ini menjadi semakin tajam antara 2019 dan 2023. Dalam periode empat tahun ini, di 44 dari 50 wilayah metropolitan terbesar di AS, pendapatan rumah tangga meningkat sebesar 20,2% sementara biaya sewa melonjak 30,4%—pertumbuhan 50% lebih cepat untuk perumahan dibandingkan pendapatan. Florida menjadi contoh paling mencolok dari krisis ini: tarif sewa melonjak 50% sejak 2019, sementara gaji penduduk Florida hanya meningkat 15,3%, menciptakan kesenjangan terbesar antara sewa dan upah di negara ini.

Pada 2022, sekitar 22,4 juta penyewa menghabiskan lebih dari 30% dari pendapatan rumah tangga mereka untuk sewa dan utilitas. Menurut laporan dari Harvard Joint Center for Housing Studies 2022, banyak penyewa mengalokasikan antara 60% hingga 70% dari pendapatan mereka hanya untuk biaya perumahan. Tekanan keuangan ini memaksa pilihan sulit: mengurangi pengeluaran hiburan, mengurangi belanja bahan makanan, atau mencari alternatif tempat tinggal seperti trailer ganda ($650 per bulan) atau berbagi kamar untuk bertahan secara ekonomi.

Glamour TV '90-an Versus Realitas Ekonomi Saat Ini

Budaya populer menawarkan sudut pandang yang mencerahkan untuk melihat transformasi ini. Dalam serial televisi terkenal akhir 1990-an “Sex and the City,” tokoh Carrie Bradshaw menghasilkan sekitar $60.000 hingga $70.000 per tahun sebagai kolumnis majalah sambil tinggal di apartemen studio di West Village, New York, seharga sekitar $1.000 per bulan. Saat ini, apartemen studio setara di lingkungan yang sama mematok harga $3.000 hingga $4.000 per bulan. Dengan gaji yang sama setelah disesuaikan inflasi sebesar $64.000, Carrie akan kesulitan membayar apartemen ikoniknya dan kemungkinan harus berbagi kamar untuk mengelola biaya perumahan.

Sitkom “Living Single” menampilkan studi kasus serupa. Tiga teman serumah—seorang editor majalah, pembeli ritel, dan asisten administrasi—berbagi apartemen tiga kamar di Brooklyn pada tahun 1997, dengan pendapatan gabungan sekitar $131.000 per tahun. Sewa mereka secara kolektif berkisar antara $900 hingga $1.400 per bulan, hanya menyerap 13% dari pendapatan gabungan mereka. Melompat ke 2021: dengan pendapatan gabungan yang disesuaikan inflasi sekitar $193.000, apartemen tiga kamar di Brooklyn yang setara akan disewa sekitar $3.900 per bulan—mengambil hampir 24% dari pendapatan mereka, peningkatan 85% dalam proporsi penghasilan yang dialokasikan untuk perumahan.

Ketimpangan Geografis dan Kasus Ekstrem

Selain rata-rata nasional, wilayah tertentu menunjukkan cerita yang sangat mencolok. Negara bagian yang mengalami percepatan kenaikan harga sewa paling agresif—North Dakota, Vermont, dan Mississippi—menunjukkan bahwa bahkan daerah yang selama ini dianggap terjangkau pun kehilangan keunggulan tersebut. Sementara itu, negara bagian dengan biaya lebih rendah seperti West Virginia, Oklahoma, dan Arkansas masih menawarkan harga yang relatif lebih murah, meskipun pasar ini pun menunjukkan tekanan kenaikan.

Perbedaan antara pertumbuhan upah dan kenaikan sewa bervariasi secara dramatis tergantung lokasi. Beberapa wilayah metropolitan mengalami kenaikan yang lebih seimbang, tetapi yang lain seperti Florida dan kota-kota pesisir utama telah menyaksikan daya beli penyewa menurun secara signifikan, mendorong banyak orang menuju ketidakpastian finansial atau ketidakstabilan perumahan.

Mencari Bantuan di Pasar Perumahan yang Mahal

Bagi pekerja berpenghasilan menengah yang menavigasi situasi ini, beberapa strategi dapat memberikan sedikit kelegaan:

• Prioritaskan kesehatan kredit: Mempertahankan skor kredit yang sangat baik memudahkan transisi lebih awal ke kepemilikan rumah, yang berpotensi mengurangi biaya perumahan jangka panjang dibandingkan menyewa terus-menerus.

• Evaluasi relokasi secara strategis: Pindah ke wilayah metropolitan yang lebih murah dapat secara signifikan mengurangi kewajiban sewa bulanan dan memperluas anggaran rumah tangga, meskipun relokasi sendiri memiliki biaya dan konsekuensi gaya hidup.

• Berikan fleksibilitas finansial pada diri sendiri: Sadari bahwa mencapai optimalisasi keuangan yang sempurna mungkin tidak realistis. Jika memungkinkan, alokasikan sumber daya yang moderat untuk kualitas hidup daripada hanya fokus pada kemapanan finansial, agar terhindar dari kelelahan dan menjaga kesejahteraan psikologis.

• Cari program bantuan sewa: Berbagai inisiatif negara bagian dan lokal menawarkan dukungan bagi penyewa yang terbebani biaya, meskipun kesadaran dan aksesnya masih tidak merata.

Krisis keterjangkauan perumahan bukan sekadar masalah keuangan pribadi, melainkan tantangan ekonomi struktural yang telah terkumpul selama tiga dekade. Dari sewa median $600 tahun 1990 hingga harga yang meningkat saat ini, trajektori ini menunjukkan bahwa stabilitas keuangan kelas menengah semakin bergantung pada faktor-faktor—lokasi geografis, tingkat pendidikan, waktu pembelian rumah—yang semakin terasa di luar kendali individu. Memahami konteks ini membantu menempatkan tekanan ekonomi yang dihadapi penyewa saat ini dan mendesak perlunya penanganan kebijakan perumahan secara sistemik.