Seperti apa rasanya menyewa di tahun 1990-an dibandingkan hari ini: dilema kelas menengah

Krisis keterjangkauan yang melanda penyewa Amerika saat ini sangat kontras dengan lanskap sewa tiga dekade lalu. Pada tahun 1990, pekerja kelas menengah dapat memperoleh apartemen tanpa perabot seharga sekitar $600 per bulan, sementara pada kuartal pertama tahun 2023, apartemen yang sama sudah mencapai $1.837 — sebuah transformasi yang secara fundamental mengubah cara orang Amerika memandang biaya perumahan. Memahami berapa biaya sewa di tahun 90-an memberikan konteks penting untuk memahami tekanan ekonomi saat ini terhadap kelas menengah.

Memahami Tingkat Pendapatan Kelas Menengah Dulu dan Sekarang

Sebelum membahas harga sewa, penting untuk mendefinisikan siapa yang termasuk dalam kelas menengah. Menurut survei Gallup 2022, sekitar 73% orang Amerika mengidentifikasi diri mereka sebagai kelas menengah atau kelas pekerja. Survei Washington Post mengidentifikasi indikator utama status kelas menengah: keamanan pekerjaan dengan tabungan rutin, kepemilikan rumah dan kebiasaan berlibur, asuransi kesehatan lengkap dengan cuti sakit berbayar, serta kemampuan untuk mengelola tagihan bulanan dengan nyaman sambil merencanakan pensiun.

Pada pertengahan 1990-an, pendapatan rumah tangga median sebesar $31.241 pada tahun 1993. Melompat ke tahun 2023, Biro Statistik Tenaga Kerja AS melaporkan pendapatan tahunan median telah meningkat menjadi sekitar $59.540. Namun, penasihat keuangan menyarankan bahwa orang Amerika perlu menghasilkan sekitar $120.000 per tahun untuk benar-benar hidup nyaman sebagai kelas menengah dan memenuhi syarat untuk pembelian rumah — sebuah ambang batas yang menunjukkan seberapa jauh posisi target telah bergeser sejak tahun 1990-an.

Perhitungan pendapatan menunjukkan pertumbuhan modest dalam dolar mentah, tetapi ketika disesuaikan dengan biaya hidup, keunggulan daya beli telah menghilang. Rata-rata gaji mingguan adalah $536 pada tahun 1995, dibandingkan sekitar $1.145 per minggu pada tahun 2023 — peningkatan sebesar 114%. Namun, pertumbuhan upah ini jauh tertinggal dibandingkan kenaikan biaya sewa.

Lonjakan Harga Sewa yang Dramatis Selama 30 Tahun

Inflasi sewa telah jauh melampaui inflasi umum selama periode ini. Pada tahun 1994, apartemen yang disewa seharga $1.000 akan berharga sekitar $2.690,32 per bulan pada tahun 2024 untuk ukuran yang sama — menunjukkan kenaikan sebesar 169% selama tiga dekade. Dalam periode yang sama, inflasi umum rata-rata 2,50% per tahun, tetapi inflasi sewa rata-rata 3,35% per tahun, menciptakan kesenjangan yang semakin melebar secara kumulatif.

Data sewa saat ini dari tahun 2024 menunjukkan rata-rata sewa untuk apartemen seluas 699 kaki persegi di seluruh Amerika Serikat adalah $1.517 per bulan, dengan variasi regional yang menyampaikan cerita penting. North Dakota memimpin dengan $890 per bulan tetapi mengalami kenaikan 5,2% dari tahun sebelumnya. Vermont rata-rata $1.732 dengan kenaikan tahunan 4,9%. Mississippi berada di tingkat kenaikan yang lebih tinggi dengan $939 dan pertumbuhan 4,7%. Sebaliknya, West Virginia menawarkan sewa terendah sebesar $845 dengan kenaikan minimal 1,3%, Oklahoma di angka $850 dengan pertumbuhan 2,8%, dan Arkansas di angka $870 juga meningkat 2,8% per tahun.

Kesenjangan geografis ini menjadi semakin nyata saat meninjau tren jangka panjang. Florida mengalami lonjakan sewa paling dramatis di negara ini, dengan kenaikan 50% sejak 2019 — namun gaji di Florida hanya meningkat 15,3% selama periode yang sama, menciptakan kesenjangan terbesar antara sewa dan upah di negara ini.

Mengapa Upah Tidak Sejalan dengan Kenaikan Sewa

Antara 2019 dan 2023, pendapatan rumah tangga di 44 dari 50 kawasan metropolitan terbesar tumbuh sebesar 20,2%, sementara biaya sewa melonjak 30,4%. Kesenjangan 10 poin ini menunjukkan masalah sistemik: daya beli pekerja tidak mampu bersaing dengan kenaikan biaya perumahan.

Krisis ini mencapai tingkat kritis dalam hal pengelolaan anggaran rumah tangga. Menurut laporan Harvard Joint Center for Housing Studies 2022, sekitar setengah dari seluruh rumah tangga penyewa menghabiskan lebih dari 30% dari pendapatan mereka untuk sewa dan utilitas. Dalam kasus yang parah, penyewa mengalokasikan 60 hingga 70% dari penghasilan mereka hanya untuk perumahan, memaksa mereka mengurangi pengeluaran diskresioner untuk makanan, transportasi, hiburan, dan tabungan darurat. Beberapa penyewa bahkan melakukan langkah ekstrem: pindah ke trailer ganda seharga sekitar $650 per bulan atau berbagi biaya dengan teman serumah.

Pandemi mempercepat tantangan keterjangkauan perumahan. Pada 2022, sekitar 22,4 juta penyewa menghabiskan lebih dari 30% dari pendapatan rumah tangga mereka untuk sewa dan utilitas. Meski pasar sewa menunjukkan tanda-tanda moderasi pada tahun 2024, pengusiran, tunawisma, dan permintaan program bantuan sewa terus meningkat — bukti bahwa kerusakan terhadap keterjangkauan tetap ada jauh setelah pertumbuhan harga melambat.

Contoh Dunia Nyata: Acara TV Populer Mengungkap Perubahan Realitas Sewa

Budaya populer memberikan gambaran yang mencerahkan tentang bagaimana ekonomi sewa telah berubah secara radikal. Dalam acara televisi “Sex and the City” akhir 1990-an, karakter Carrie Bradshaw menghasilkan sekitar $60.000 hingga $70.000 per tahun sebagai kolumnis majalah sambil tinggal di apartemen studio di West Village, New York City, seharga sekitar $1.000 per bulan. Saat ini, apartemen yang sama di lingkungan tersebut mematok harga $3.000 hingga $4.000 per bulan. Dengan gajinya yang tidak berubah di sekitar $64.000, Carrie membutuhkan teman serumah hanya untuk mampu membayar situasi hidup yang sederhana itu.

Sitkom “Living Single” menampilkan contoh yang lebih ekstrem. Tiga teman serumah — seorang editor majalah, pembeli ritel, dan asisten administrasi — menghasilkan gabungan $131.000 pada tahun 1997 saat berbagi apartemen tiga kamar di Brooklyn seharga $900 hingga $1.400 per bulan, yang sekitar 13% dari total pendapatan rumah tangga mereka. Jika profesi yang sama ada saat ini dengan kenaikan gaji yang proporsional, total gaji mereka mungkin mencapai $193.000 pada 2021, tetapi apartemen Brooklyn itu akan disewa sekitar $3.900 per bulan — menghabiskan sekitar 24% dari pendapatan mereka, peningkatan relatif 85% dalam beban biaya perumahan.

Contoh dari dunia hiburan ini menegaskan sebuah perubahan mendalam: bahkan pekerja profesional dengan gaji yang layak menghadapi pilihan tempat tinggal yang jauh lebih terbatas dibandingkan dekade-dekade sebelumnya.

Mengatasi Tekanan Keterjangkauan Perumahan

Bagi pekerja kelas menengah yang kesulitan membayar sewa, beberapa pendekatan praktis dapat memberikan kelegaan. Membangun dan mempertahankan skor kredit yang baik membuka jalan menuju kepemilikan rumah lebih cepat, mengurangi ketergantungan pada pasar sewa. Relokasi geografis ke daerah dengan biaya hidup lebih rendah dapat langsung mengurangi biaya sewa dan pengeluaran rumah tangga lainnya. Selain itu, meskipun kesempurnaan finansial sulit dicapai, mengalokasikan pengeluaran diskresioner kecil untuk kesejahteraan pribadi — daripada hanya fokus pada optimalisasi keuangan — membantu mencegah kelelahan dan menjaga ketahanan psikologis selama masa-masa ekonomi yang penuh tekanan.

Transformasi pasar sewa sejak 1990-an mencerminkan perubahan ekonomi yang lebih luas yang melampaui sekadar kenaikan harga. Kelas menengah menghadapi lanskap yang secara fundamental berubah di mana potensi penghasilan stagnan relatif terhadap permintaan perumahan, membuat pasar sewa tahun 90-an tampak hampir tidak terjangkau dibandingkan standar saat ini.