Di mana Membeli Rumah di Bawah $100K: Panduan 2023 untuk Pasar Terjangkau di Amerika

Pada tahun 2023, pertanyaan apakah Anda masih bisa membeli rumah dengan harga di bawah $100.000 semakin relevan bagi pembeli yang hemat anggaran. Menurut Asosiasi Realtor Nasional (NAR), harga rumah median telah naik menjadi $371.200 pada kuartal pertama tahun tersebut. Data dari Biro Sensus dan Departemen Perumahan dan Perkotaan menunjukkan gambaran yang bahkan lebih suram, dengan harga median sekitar $437.000. Memahami di mana Anda masih bisa menemukan perumahan yang terjangkau memerlukan melihat di luar pasar utama dan menjelajahi wilayah di mana $100K masih bisa bekerja.

Realitas Anggaran: Mengapa Menemukan Rumah di Bawah $100K Penting

Terakhir kali harga rumah median di Amerika Serikat turun di bawah ambang $100.000 adalah pada kuartal pertama tahun 1987—hampir empat dekade lalu. Konteks sejarah ini menegaskan betapa menantangnya pencarian tersebut. Namun meskipun tren pasar secara umum menunjukkan kenaikan, beberapa wilayah geografis masih menawarkan peluang realistis bagi pembeli yang bersedia menjelajah destinasi yang kurang konvensional.

Realitas yang tidak menyenangkan adalah bahwa sebagian besar rumah dalam kisaran harga ini memerlukan evaluasi yang cermat. Properti bermasalah ada di hampir setiap pasar, tetapi menemukan rumah yang benar-benar layak di lingkungan yang dihormati dengan harga di bawah $100.000 membutuhkan riset strategis dan keahlian lokal. Kabar baiknya: opsi yang layak memang ada.

Di Mana Peluang Berada: Titik Panas Geografis

Saat mencari tahu di mana Anda masih bisa membeli rumah di bawah $100K, Illinois muncul sebagai wilayah unggulan. Pada tahun 2023, tujuh dari dua puluh kawasan metropolitan dengan harga rumah median terendah di negara ini berada di negara bagian ini. Kota seperti Decatur, Peoria, Rock Island, Springfield, Rockford, Champaign-Urbana, dan Kankakee secara konsisten menawarkan peluang paling realistis untuk menemukan rumah dalam kisaran harga ini. Di seberang perbatasan, Davenport, Iowa, juga menjadi pilihan.

Di luar Midwest, alternatif tersedia di New York, Pennsylvania, dan Ohio—meskipun biasanya dengan pilihan yang lebih sedikit dan kondisi yang lebih kompetitif. Pasar timur ini umumnya memiliki inventaris yang lebih sedikit dalam kisaran di bawah $100K dibandingkan komunitas Illinois.

Akron, Ohio: Pasar Terbesar untuk Pembeli dengan Anggaran Terbatas

Bagi yang mencari kota besar dengan pilihan lebih banyak, Akron menjadi opsi paling signifikan. Dengan populasi sekitar 189.000 jiwa, kota ini menawarkan 774 rumah dalam kisaran $40.000 hingga $100.000 selama periode enam bulan di tahun 2023. Menurut data NAR dari waktu itu, harga rumah median adalah $173.000, sehingga masih terjangkau bagi banyak pembeli.

Rumah khas di Akron dalam kisaran harga ini berkisar dari yang secara kosmetik usang hingga yang sudah direnovasi lengkap. Rumah bungalow dan bergaya kolonial mendominasi, dengan sebagian besar menawarkan setidaknya 1.000 kaki persegi ruang tinggal. Menemukan beberapa kamar mandi dalam anggaran ini cukup menantang, meskipun jalan yang tenang dan lingkungan yang terawat baik tersebar di berbagai bagian kota.

Daya tarik Akron tidak hanya dari segi harga: jalur hiking dan bersepeda sejauh 25 mil, Ohio Ballet, tim bisbol liga kecil, dua universitas, dan industri polimer yang besar memberikan stabilitas gaya hidup dan ekonomi. Tingkat kejahatan sangat bergantung pada pemilihan lingkungan, sehingga riset lokal sangat penting.

Pilihan Timur: Binghamton, Erie, dan Pertimbangan Strategis

Binghamton, New York menawarkan pasar yang lebih selektif. Hanya 62 rumah dalam kisaran target terjual selama enam bulan di tahun 2023, tetapi yang tersedia sering menampilkan arsitektur tua yang menawan di lingkungan yang menarik. Harga median tercatat sebesar $142.000 pada tahun itu. Rumah biasanya memiliki lantai kayu keras, basement, dek, atau sistem listrik yang baru diperbarui. Kekurangannya: konfigurasi kamar mandi yang terbatas, kemungkinan perlu pembaruan interior, dan langit-langit rendah di beberapa bangunan. Kondisi musim dingin cukup menantang, dengan sekitar 200 hari berawan per tahun dan salju yang cukup banyak.

Berada hanya tiga jam dari New York City dan Philadelphia, Binghamton juga menjadi rumah bagi Binghamton University, salah satu perguruan tinggi negeri terbaik di negara ini. Namun, tingkat kejahatan kekerasan dan properti di sana melebihi rata-rata nasional, dan musim dingin menguji ketahanan pendatang yang terbiasa dengan iklim yang lebih hangat.

Erie, Pennsylvania menawarkan peluang berbeda. Dengan 178 rumah yang berpindah tangan dalam kisaran harga $40.000 hingga $100.000 selama periode enam bulan yang sama, pembeli menemukan lebih banyak pilihan dibanding Binghamton. Harga median mencapai $155.000. Di ujung atas, rumah bata dua lantai dengan 1.500 kaki persegi, empat kamar tidur, dan dua kamar mandi muncul secara reguler. Pilihan yang lebih murah biasanya berupa struktur yang lebih kecil dan tua dengan satu kamar mandi, lahan terbatas, dan parkir di jalan.

Terletak di tepi Danau Erie, Erie menawarkan pantai berpasir, 45 taman umum, dan fasilitas budaya termasuk Erie Philharmonic Symphony. Distrik Palmer menampung beberapa pabrik bir dan distileri. Namun, penduduk harus menghadapi sekitar 100 inci salju per tahun, dan tingkat kejahatan, meskipun lebih rendah dari beberapa kota lain, tetap di atas rata-rata nasional.

Keunggulan Illinois: Decatur dan Springfield

Decatur, Illinois memegang predikat sebagai kawasan metropolitan terbesar paling terjangkau di negara ini pada awal 2023, dengan harga median $110.000. Dalam periode enam bulan, sepertiga dari 221 rumah yang terjual di bawah $100K memiliki setidaknya 1.250 kaki persegi. Banyak properti yang menawarkan ruang basement tambahan, meskipun sebagian besar hanya memiliki satu kamar mandi. Penilaian sekolah bervariasi antar distrik.

Jumlah penduduk sekitar 70.000 orang ini menikmati jalan lingkungan yang terawat baik, seperti yang terlihat dari Google Street View dan listing Zillow. Banyak rumah menampilkan ukiran kayu asli yang menakjubkan dan renovasi parsial. Tingkat kejahatan di atas rata-rata nasional untuk kejahatan kekerasan dan properti, menjadi pertimbangan penting. Namun, kalender sosialnya cukup hidup: pasar petani, festival musik, turnamen tenis profesional, hiking, kano, dan acara budaya menjaga warga tetap aktif. Chicago, St. Louis, dan Indianapolis semuanya dapat dicapai dalam waktu tiga jam berkendara.

Springfield, Illinois, ibu kota negara bagian, menempati posisi ketujuh sebagai pasar metropolitan termurah di 2023, dengan harga median $148.000. Banyak rumah yang terjual di bawah $100K: 278 properti dalam kisaran $40.000 hingga $100.000 selama periode enam bulan. Properti tipikal memiliki dua kamar tidur, satu kamar mandi, siding horizontal, dan teras depan sederhana, meskipun bangunan batu bata dan rumah bergaya craftsman dua lantai juga hadir secara berkala.

Jumlah penduduk Springfield sekitar 113.000 orang dan merayakan warisan Abraham Lincoln—rumah dan perpustakaan presiden ini menjadi pusat identitas budaya kota. Tetapi warga juga menikmati 2.500 hektar taman, bioskop Route 66 yang ikonik, pertunjukan langsung, kebun anggur, pabrik bir, baseball Liga Prospect, dan pasar petani yang tak terhitung jumlahnya. Seperti Decatur, tingkat kejahatan di sini juga di atas rata-rata nasional, dan lingkungan sangat bervariasi dalam karakter dan keamanan. Berada hanya 40 mil barat daya dari Decatur, Springfield menawarkan kedekatan yang sebanding ke kota metropolitan yang lebih besar.

Pendekatan Strategis Menemukan Rumah $100K Anda

Rumah yang paling mungkin tetap terdaftar setiap hari adalah yang sudah lama di pasar—yang memiliki tantangan yang diabaikan pembeli awal. Untuk memahami apa yang sebenarnya ditawarkan pasar, tinjau daftar rumah yang terjual dalam enam bulan hingga satu tahun terakhir daripada hanya melihat inventaris saat ini. Pendekatan ini memberi gambaran realistis tentang ukuran, kondisi, usia, gaya, dan keterbatasan yang melekat.

Masalah Umum yang Perlu Diantisipasi

Saat menjelajah puluhan daftar dalam kategori di bawah $100.000, beberapa masalah yang sering muncul meliputi:

• Kerusakan air dan kebocoran atap
• Lokasi yang tidak diinginkan (pom bensin, persimpangan utama, pemakaman di dekatnya)
• Kekhawatiran kejahatan di lingkungan
• Renovasi yang buruk atau tidak profesional yang menunjukkan masalah struktural yang lebih dalam
• Proyek renovasi yang ditinggalkan menandakan kesulitan pemilik sebelumnya
• Banyak properti kosong tersebar di seluruh lingkungan
• Penilaian sekolah yang rendah dan opsi pendidikan terbatas

Pentingnya Keahlian Lokal

Bersikap cepat dan strategis membedakan pembeli yang berhasil dari yang melewatkan peluang. Bekerja sama dengan agen properti lokal yang berpengalaman memberi akses ke daftar properti di luar pasar—yang mungkin terjual sebelum muncul di situs utama. Jika menunggu properti diposting online, kemungkinan sudah dalam proses penjualan.

Agen berpengalaman membantu menavigasi dinamika lingkungan, mengidentifikasi peluang yang sedang berkembang, dan membimbing proses negosiasi. Mereka tahu distrik sekolah mana yang mungkin membaik, lingkungan mana yang stabil, dan properti mana yang menawarkan potensi nyata meskipun secara kosmetik kurang menarik.

Pembiayaan Pembelian Rumah Terjangkau Anda

Program pembeli rumah pertama kali dapat secara signifikan meningkatkan daya beli. Banyak pemberi pinjaman menawarkan pinjaman konvensional dengan uang muka hanya 3%, sementara pinjaman FHA menerima 3,5%. Badan pembiayaan perumahan negara bagian sering menyediakan hibah, pinjaman berbunga rendah, tanpa bunga, atau pinjaman yang dapat diampuni untuk membantu uang muka dan biaya penutupan.

Bagi yang tertarik membeli rumah yang perlu direnovasi, pinjaman FHA 203(k) menggabungkan pembiayaan pembelian dengan dana rehabilitasi—memungkinkan Anda membeli properti di bawah nilai pasar dan memperbaikinya secara bertahap.

Langkah Persiapan Penting Sebelum Membeli

Tentukan Anggaran Anda yang Sesungguhnya. Hitung pendapatan tahunan Anda dan kurangi pengeluaran rutin, kontribusi pensiun, dan target tabungan. Sisa dana ini adalah yang dapat dialokasikan untuk pokok pinjaman, bunga, pajak properti, asuransi, perawatan, dan utilitas. Jangan lupa memperhitungkan iuran asosiasi pemilik rumah, asuransi hipotek swasta jika berlaku, dan perlindungan khusus untuk gempa, banjir, atau badai tergantung lokasi.

Teliti Tarif Hipotek Saat Ini. Suku bunga berfluktuasi sering, dan tarif yang diiklankan biasanya hanya berlaku untuk peminjam yang sangat memenuhi syarat dengan uang muka besar, skor kredit tinggi, dan rasio utang terhadap penghasilan rendah. Mendapatkan gambaran umum tentang tarif yang berlaku membantu menyesuaikan ekspektasi.

Gunakan Kalkulator Hipotek. Kalkulator online menunjukkan bagaimana berbagai harga pembelian, suku bunga, dan persentase uang muka mempengaruhi cicilan bulanan. Alat ini membantu memperjelas apa yang secara realistis mampu Anda beli.

Lakukan Pra-persetujuan. Meskipun beberapa pemberi pinjaman menawarkan perkiraan cepat secara online, pra-persetujuan formal melibatkan peninjauan dokumen keuangan secara menyeluruh. Beberapa pemberi pinjaman bahkan menawarkan pra-penilaian—yang paling komprehensif, memastikan kemampuan Anda mendapatkan pembiayaan sebelum menentukan properti tertentu. Pra-persetujuan dari beberapa pemberi pinjaman memungkinkan Anda membandingkan tawaran yang kompetitif.

Catatan: beberapa pemberi pinjaman ragu menawarkan hipotek kecil, tetapi ribuan penyedia di seluruh negeri berspesialisasi dalam kategori ini.

Bersikap tegas saat sudah siap. Ketika agen Anda menemukan properti yang akan segera atau baru saja terdaftar sesuai kriteria Anda, jadwalkan tur segera. Ajukan tawaran yang kuat dengan cepat saat menemukan peluang yang tepat. Namun, jika tidak terburu-buru, hindari keputusan terburu-buru—menjual dan pindah membawa biaya dan gangguan besar.

Perspektif Akhir

Menemukan lokasi di mana Anda bisa membeli rumah di bawah $100K di tahun 2023 dan seterusnya membutuhkan kesabaran, riset strategis, dan pengetahuan lokal. Meskipun pasar telah berubah secara dramatis sejak 1987, zona peluang tetap ada bagi mereka yang bersedia menjelajahi wilayah terjangkau yang sedang berkembang dan berpikir kreatif tentang lokasi serta potensi renovasi. Illinois tetap memimpin negara dalam inventaris di bawah $100K, tetapi Akron, Binghamton, dan Erie juga menawarkan kemungkinan nyata bagi pembeli yang hemat anggaran dan siap bertindak cepat.