Layanan properti memiliki cacat, tuntutan denda wanprestasi tidak didukung

Di dalam kompleks perumahan, dilengkapi dengan layanan properti bertujuan untuk meningkatkan kualitas hunian, perusahaan properti menyediakan layanan tersebut, dan pemilik properti membayar biaya layanan properti, sehingga layanan properti juga menjadi perlengkapan standar kehidupan di kompleks tersebut. Namun, ketika layanan properti yang dinikmati memiliki cacat, apakah perusahaan layanan properti dapat memperoleh dukungan atas tuntutan denda keterlambatan pembayaran biaya properti sekaligus tuntutan denda pelanggaran kontrak? Pengadilan Rakyat Distrik Gangnan, Kota Guigang, mengadili sebuah kasus sengketa kontrak layanan properti, dan secara hukum memutuskan bahwa layanan perusahaan properti tersebut memiliki cacat, sehingga tuntutan denda pelanggaran kontrak tidak didukung.

Fakta Kasus Dasar

Penggugat, sebuah perusahaan layanan properti di Guigang, adalah penyedia layanan properti untuk sebuah kompleks perumahan, menyediakan layanan kebersihan, pemeliharaan taman, operasional harian, dan pengelolaan lainnya, serta menagih biaya layanan pengelolaan properti dari pemilik dan pengguna properti di dalam kompleks tersebut. Pada Oktober 2016, penggugat menandatangani “Perjanjian Penunjukan Layanan Properti untuk Kompleks Perumahan” dengan Dewan Pemilik Kompleks tersebut, yang memuat ketentuan tentang jangka waktu layanan, biaya layanan, denda keterlambatan, dan lain-lain. Pada Desember 2023, penggugat mengundurkan diri dari pengelolaan properti di kompleks tersebut dan tidak lagi menyediakan layanan properti, namun selama masa layanan, tergugat, Liang, menunggak biaya layanan properti dari November 2021 hingga Desember 2023 kepada penggugat. Penggugat telah berulang kali menagih kepada tergugat tanpa hasil, dan akhirnya mengajukan gugatan ke pengadilan, meminta agar tergugat membayar biaya layanan properti yang tertunggak serta denda pelanggaran kontrak.

Persidangan Pengadilan

Pengadilan berpendapat bahwa, penggugat dan Dewan Pemilik Kompleks menandatangani “Perjanjian Penunjukan Layanan Properti” merupakan pernyataan niat yang sebenarnya dari kedua belah pihak, isi perjanjian tidak bertentangan dengan ketentuan hukum dan peraturan administratif yang bersifat wajib, sehingga harus dianggap sebagai kontrak yang sah. Para pihak harus melaksanakan kewajibannya secara menyeluruh sesuai isi kontrak. Berdasarkan Pasal 1 dari “Penjelasan tentang Penerapan Hukum dalam Menangani Kasus Sengketa Layanan Properti” dari Mahkamah Agung Rakyat Tertinggi, perjanjian tersebut yang ditandatangani pada Oktober 2016 antara penggugat dan Dewan Bisnis Kompleks memiliki kekuatan mengikat terhadap pemilik kompleks tersebut, dan tergugat Liang adalah pemilik kompleks tersebut, sehingga kontrak tersebut juga mengikat tergugat Liang. Penggugat melakukan pengelolaan dan layanan properti di kompleks tersebut, dan tergugat Liang secara nyata menikmati layanan tersebut. Oleh karena itu, tuntutan penggugat agar tergugat membayar biaya layanan properti yang tertunggak memiliki dasar hukum, dan pengadilan mendukungnya.

Terkait tuntutan penggugat agar tergugat membayar denda pelanggaran kontrak, pengadilan menemukan bahwa selama menyediakan layanan properti, penggugat mengalami cacat seperti pengelolaan sepeda listrik yang buruk, ketertiban parkir yang tidak terjaga, kebersihan yang tidak memadai, dan lain-lain. Oleh karena itu, pengadilan tidak mendukung tuntutan tersebut.

Pengadilan memutuskan secara hukum bahwa tergugat Liang harus membayar biaya layanan properti yang tertunggak kepada penggugat.

Pengingat Hakim

Perusahaan properti saat melaksanakan kontrak layanan properti tidak hanya cukup menyelesaikan kewajibannya secara dasar, tetapi harus mengejar manajemen yang rinci dan berkualitas sesuai harga, serta benar-benar meningkatkan kualitas layanan. Hanya dengan demikian, perusahaan properti dapat memperkuat dasar pelaksanaan kontrak, mendapatkan pengakuan dari pemilik, dan mengurangi risiko hukum. Diharapkan perusahaan properti dapat menjadikan cacat yang terungkap dalam kasus ini sebagai peluang untuk perbaikan, secara aktif mengoptimalkan proses layanan, memperkuat komunikasi dan umpan balik dengan pemilik, serta memenangkan kepuasan pemilik melalui kualitas layanan yang terlihat, terasa, dan dapat dipercaya, sehingga secara fundamental mengurangi sengketa dan melindungi hak dan kepentingan hukum mereka sendiri.

Ketentuan Hukum

“Kode Hukum Perdata Republik Rakyat Tiongkok”

Pasal 939: Perjanjian layanan properti awal yang dibuat oleh unit konstruksi secara hukum dengan penyedia layanan properti, serta kontrak layanan properti yang dibuat oleh Dewan Pemilik dan Rapat Pemilik secara hukum dengan penyedia layanan properti, memiliki kekuatan mengikat terhadap pemilik properti.

Pasal 944: Pemilik properti harus membayar biaya layanan properti sesuai dengan perjanjian. Jika penyedia layanan properti telah memberikan layanan sesuai dengan perjanjian dan ketentuan terkait, pemilik properti tidak dapat menolak membayar biaya properti dengan alasan tidak menerima atau tidak perlu menerima layanan terkait.

Jika pemilik properti melanggar perjanjian dan terlambat membayar biaya properti, penyedia layanan properti dapat menuntut agar pembayaran dilakukan dalam waktu yang wajar; jika tetap tidak membayar setelah batas waktu yang wajar, penyedia layanan properti dapat mengajukan gugatan atau mengajukan arbitrase.

Penyedia layanan properti tidak boleh mengambil tindakan seperti mematikan listrik, air, pemanas, gas, dan lain-lain untuk memaksa pembayaran biaya properti.

Pasal 948: Setelah masa layanan properti berakhir, jika pemilik properti tidak secara hukum memutuskan untuk memperpanjang atau memilih penyedia layanan properti lain, dan penyedia layanan properti tetap memberikan layanan, kontrak layanan properti yang asli tetap berlaku, tetapi jangka waktunya tidak terbatas. Para pihak dapat membatalkan kontrak layanan properti tidak terbatas kapan saja, tetapi harus memberitahu pihak lain secara tertulis setidaknya enam puluh hari sebelumnya.

Sumber: Pengadilan Rakyat Distrik Gangnan, Kota Guigang, Mahkamah Tinggi Guangxi, Mahkamah Tinggi Shandong

【Sumber: Pengadilan Tingkat Menengah Kota Dongying】