Lewati Pasar Perumahan Tahun Ini—Kecuali Jika Anda Sudah Kaya

Kebijaksanaan konvensional tentang kepemilikan rumah memiliki masalah serius: asumsi bahwa pasar stabil. Itu tidak benar. Kecuali Anda memiliki cadangan modal yang signifikan, menyewa tetap menjadi pilihan yang lebih rasional di lingkungan perumahan saat ini. Beban keuangan dari membeli tempat tinggal utama adalah bagaimana orang biasa secara tidak sengaja mengikat diri mereka pada kinerja keuangan jangka panjang yang buruk.

Berinvestasi di pasar ini memerlukan langkah mundur dan meninjau kembali di mana kita sebenarnya telah berada. Puncak perumahan tahun 2006, keruntuhan tahun 2008 berikutnya, ledakan pandemi tahun 2020—ini bukan gangguan acak. Mereka adalah pola. Melihat penilaian saat ini bersamaan dengan preseden historis mengungkapkan sesuatu yang menyedihkan: pasar belum pulih dari ketidakefisienan strukturalnya. Ia hanya berhenti sejenak.

Ketidaksesuaian Pasar: Mengapa Membeli Sekarang Berisiko

Data menunjukkan cerita yang tidak nyaman. Redfin melaporkan bahwa penjual saat ini melebihi pembeli sebanyak 36,8%—lingkungan permintaan terlemah sejak penguncian tahun 2020 yang mengacaukan segalanya. Ini bukan koreksi normal. Ini menunjukkan hilangnya momentum pasar yang nyata.

Ini adalah jebakan: pemilik rumah dengan hipotek sekitar 3% tidak memiliki insentif untuk menjual. Suku bunga 30 tahun saat ini berkisar sekitar 6,5%. Kecuali Anda membandingkan angka-angka ini, perhitungannya menjadi tak terlihat. Tidak ada yang bergerak. Tidak ada yang bertransaksi. Tidak ada penemuan harga yang otentik yang terjadi.

Apa yang dihadapi pembeli saat ini adalah aset yang tidak likuid dengan harga puncak, yang belum pernah diuji di bawah tekanan volume nyata. Konsekuensinya bagi mereka yang membeli sekarang:

• Kewajiban pembayaran bulanan maksimum
• Potensi apresiasi minimal
• Tahun-tahun risiko durasi

Leverage 5:1 terhadap rumah yang datar atau menurun sementara membayar 6,5% per tahun tidak membangun ekuitas—itu justru mengikis modal dari waktu ke waktu. Dalam kondisi ini, kepemilikan rumah bertransformasi dari investasi menjadi kewajiban.

Strategi Waktu yang Lebih Baik: Kesabaran vs. Tekanan

Akhir 2026 hingga 2027 menghadirkan skenario yang secara fundamental berbeda. Psikologi “kami akan menunggu” akhirnya pecah saat kehidupan terjadi: perceraian, kehilangan pekerjaan, relokasi wajib, waktu pensiun, darurat arus kas. Penjual paksa tidak bernegosiasi—mereka menerima harga pasar.

Ekonomi yang mendingin memperkuat efek ini. Ketika motivasi dan batas waktu bersamaan, harga akhirnya menyesuaikan. Kesabaran akan dihargai saat orang lain kehabisan waktu.

Jika Anda Harus Membeli: Pendekatan Hati-hati

Beberapa keadaan memerlukan tindakan meskipun waktunya tidak menguntungkan. Jika ini berlaku untuk Anda, dekati keputusan pembelian dengan disiplin yang ketat:

• Rencanakan skenario pengurangan pendapatan sebesar 20%
• Pertahankan rasio pinjaman terhadap nilai yang konservatif (jalan keluar jika keadaan berubah)
• Hanya berkomitmen jika Anda mampu bertahan selama satu dekade dengan nilai yang datar atau menurun

Kecuali Anda benar-benar percaya bahwa Anda dapat melewati stagnasi pasar yang berkepanjangan tanpa tekanan keuangan, rumah tersebut melebihi batas kemampuan keuangan Anda yang sebenarnya. Perasaan mampu membeli tidak sama dengan kapasitas keuangan yang nyata.