Kredit Pembeli Rumah Pertama: Insentif yang Hilang dan Masa Depan yang Tidak Pasti

Kredit pembeli rumah pertama pernah menjadi alat yang ampuh untuk membantu orang Amerika mencapai kepemilikan rumah selama masa ekonomi yang tidak pasti. Saat ini, calon pembeli tinggal bertanya-tanya apakah insentif penting ini mungkin akan kembali. Memahami sejarah kebijakan ini, alternatif saat ini, dan apa yang diusulkan oleh pembuat kebijakan dapat membantu pembeli pertama kali menavigasi pasar yang semakin menantang.

Memahami Cara Program Kredit Pembeli Rumah Pertama Asli Beroperasi

Pasca krisis keuangan 2008, pemerintah federal menyadari bahwa pasar perumahan membutuhkan dorongan. The Housing and Economic Recovery Act memperkenalkan kredit pajak yang dirancang khusus untuk mendorong pembeli rumah pertama kali masuk ke pasar. Dari 2008 hingga 2010, pembeli yang memenuhi syarat dapat mengklaim manfaat pajak yang besar: $7.500 pada 2008, diikuti oleh $8.000 pada 2009 dan 2010.

Program ini beroperasi di bawah pemerintahan Obama dengan perbedaan penting antara tahun-tahun tersebut. Mereka yang menerima kredit pada 2008 menghadapi kewajiban pengembalian yang tersebar selama waktu tertentu, tetapi persyaratan ini sebagian besar dihapuskan bagi individu yang mengklaim kredit pada 2009 dan 2010. Tujuannya sederhana: merangsang pembelian rumah selama masa resesi ekonomi terburuk dalam beberapa dekade.

Namun, program ini memiliki tanggal kedaluwarsa bawaan. Tidak seperti beberapa inisiatif pemerintah yang berlanjut tanpa batas waktu, kredit pembeli rumah pertama ini dirancang dengan tanggal akhir yang telah ditentukan. Insentif ini hilang sama sekali lebih dari satu dekade yang lalu, meninggalkan generasi pembeli pertama berikutnya tanpa mekanisme dukungan federal ini.

Opsi Bantuan Uang Muka Saat Ini yang Tersedia untuk Pembeli Rumah Pertama Kali

Meskipun kredit pembeli rumah pertama federal telah berakhir, alternatif tetap tersebar di seluruh negeri. Negara bagian mengembangkan program bantuan mereka sendiri, banyak yang berasal dari tahun 1980-an. Inisiatif ini fokus pada dukungan praktis: bantuan uang muka, bantuan biaya penutupan, dan ketentuan hipotek yang menguntungkan.

Program Bantuan Uang Muka (DPA) New Jersey menjadi contoh pendekatan ini. Pembeli rumah pertama kali dapat mengakses hingga $10.000 dalam dukungan gabungan untuk uang muka dan biaya penutupan melalui pinjaman kedua yang dapat diampuni selama lima tahun tanpa bunga dan tanpa cicilan bulanan. Tantangannya? Pemohon harus mendapatkan hipotek utama tetap selama 30 tahun yang diasuransikan pemerintah dan memenuhi ambang batas penghasilan rumah tangga dan harga pembelian tertentu.

New Hampshire Housing mengambil pendekatan berbeda dengan program Mortgage Credit Certificate-nya. Kredit pajak ini tetap aktif selama seluruh periode kepemilikan rumah peminjam, memungkinkan pengurangan pajak tahunan untuk sebagian dari bunga hipotek yang dibayar—hingga $2.000 selama masa pinjaman. Program seperti ini menunjukkan bahwa alternatif untuk kredit pembeli rumah pertama federal memang ada, meskipun ketersediaannya sangat bervariasi tergantung lokasi.

Selain program negara bagian, pembeli pertama kali dapat memanfaatkan tabungan pensiun. Aturan federal mengizinkan penarikan IRA hingga $10.000 sebelum usia 59½ tanpa penalti penarikan awal 10% saat digunakan untuk pembelian rumah pertama. Namun, imbalannya cukup besar: menarik dana pensiun mengorbankan tahun-tahun pertumbuhan bunga majemuk dan mengurangi dana yang tersedia selama masa pensiun.

Usulan Kredit Pembeli Rumah Pertama Biden: Apa Artinya?

Presiden Joe Biden mengusulkan kredit pajak maksimum sebesar $15.000 khusus untuk mengatasi tantangan pembeli rumah pertama kali. Diperkenalkan di Kongres pada April 2021, usulan ini merupakan peningkatan signifikan dari program asli 2008-2010 dan beroperasi dengan perbedaan penting: dana akan tiba saat penutupan, bukan menunggu musim pengajuan pajak.

Perbedaan waktu ini sangat penting. Kredit pajak tradisional berfungsi sebagai pengembalian dana setelah pembelian atau pengurangan kewajiban pajak, sementara usulan kredit pembeli rumah pertama Biden akan bekerja sebagai pembayaran di muka. Bagi yang menutup rumah, injeksi modal langsung saat penyelesaian bisa jauh lebih berguna daripada pengembalian pajak yang diterima berbulan-bulan kemudian.

Profesional akuntansi berpendapat pendekatan ini menawarkan keuntungan nyata. Kredit pajak biasanya memberikan pengurangan kewajiban pajak dollar-dengan-dollar, menjadikannya lebih unggul dari pengurangan pajak—sebuah perbedaan yang semakin penting sejak reformasi pajak 2017 membatasi pengurangan itemized dan mengurangi nilai pengurangan bunga hipotek bagi banyak pemilik rumah. Terutama bagi pembeli rumah pertama, manfaat pajak terkait hipotek ini seringkali gagal memberikan penghematan yang berarti.

Hingga akhir 2025, bagaimanapun, legislasi kredit pembeli rumah pertama Biden ini terhenti di Kongres. Meskipun awalnya diperkenalkan, RUU ini tidak mendapatkan dukungan legislatif dan kecil kemungkinannya untuk maju dalam waktu dekat.

Perdebatan: Apakah Mengembalikan Kredit Pembeli Rumah Pertama Akan Membantu atau Merugikan Pasar?

Pertanyaan apakah pengembalian kredit pembeli rumah pertama akan benar-benar membantu pasar perumahan tetap menjadi perdebatan hangat di kalangan ekonom dan pembuat kebijakan. Di satu sisi, meningkatkan daya beli pembeli tampak menguntungkan. Namun beberapa analis khawatir tentang konsekuensi yang tidak diinginkan.

Di daerah di mana pasokan perumahan tetap sangat terbatas—yang sudah menjadi masalah di banyak pasar AS—masuknya pembeli rumah pertama dengan daya beli yang meningkat bisa mempercepat kenaikan harga. Jika lebih banyak orang merasa percaya diri untuk masuk ke pasar berkat kredit pembeli rumah pertama, permintaan akan melonjak tepat di mana pasokan tidak dapat berkembang untuk menyesuaikan. Hasilnya bisa jadi harga yang lebih tinggi daripada peningkatan keterjangkauan.

Namun, para pendukung mencatat bahwa pembeli rumah pertama saat ini menghadapi hambatan bersejarah: inventaris rumah yang terbatas, tingkat hipotek yang tinggi, dan persyaratan uang muka yang besar. Beberapa bentuk insentif yang ditargetkan mungkin membantu menyeimbangkan lapangan permainan yang semakin tidak setara, membuat kepemilikan rumah menjadi kenyataan bagi orang Amerika berpenghasilan menengah. Apakah kredit pembeli rumah pertama yang dihidupkan kembali merupakan solusi yang tepat tetap menjadi pertanyaan terbuka bagi pembuat kebijakan dan pemilih.