KPR dengan Kredit Buruk: Peta Jalan Menuju Kepemilikan Rumah

Anda mungkin telah mendengar bahwa mendapatkan hipotek dengan kredit buruk hampir tidak mungkin. Itu tidak sepenuhnya benar. Meskipun skor kredit yang rendah tentu saja mempersulit prosesnya, itu tidak menutup pintu sama sekali. Pemberi pinjaman mengevaluasi aplikasi dari berbagai aspek, dan memahami cara menavigasi sistem ini dapat secara signifikan meningkatkan peluang Anda.

Memahami Posisi Kredit Anda

Sebelum Anda bahkan berpikir untuk mengajukan, Anda perlu mengetahui secara pasti di mana posisi keuangan Anda. Skor kredit Anda—angka tiga digit antara 300 dan 850—memberitahu pemberi pinjaman seberapa dapat diandalkan Anda dalam mengelola utang. Kebanyakan pemberi pinjaman utama menganggap apa pun di bawah 620 sebagai bermasalah, tetapi itu bukan aturan universal.

Dua Sistem Penilaian Skor

Pemberi pinjaman biasanya menggunakan salah satu dari dua metode untuk menghitung skor Anda:

• Skoring FICO: Sangat Buruk (300-579), Lumayan (580-669), Baik (670-739), Sangat Baik (740-799), Luar Biasa (800-850)
• VantageScore 3.0: Sangat Buruk (300-499), Buruk (500-600), Lumayan (601-660), Baik (661-780), Sangat Baik (781-850)

Skor Anda mencerminkan lima faktor utama: riwayat pembayaran (35%), jumlah yang terutang relatif terhadap kredit yang tersedia (30%), lamanya riwayat kredit (15%), variasi jenis kredit (10%), dan permintaan kredit terbaru (10%). Jika skor Anda menurun, itu bisa pulih kembali melalui pengelolaan keuangan yang disiplin.

Langkah 1: Tarik dan Tinjau Laporan Kredit Anda

Langkah pertama Anda harus meminta laporan kredit dari tiga biro utama—Equifax, Experian, dan TransUnion. Anda berhak mendapatkan satu laporan gratis setiap tahun dari masing-masing, meskipun keadaan tertentu dapat memberikan akses tambahan. Tinjau dengan cermat untuk kesalahan. Kesalahan bisa terjadi, dan menghapusnya dapat memberikan peningkatan skor secara langsung.

Setelah memverifikasi keakuratannya, tentukan skor kredit Anda yang sebenarnya. Credit Karma dan layanan serupa menawarkan perkiraan gratis, atau Anda dapat membeli skor FICO yang tepat langsung dari biro.

Langkah 2: Jelajahi Opsi Hipotek Anda

Tidak semua hipotek diciptakan sama, dan berbagai jenis pinjaman memiliki persyaratan kredit yang sangat berbeda. Berikut apa yang sebenarnya tersedia untuk Anda:

Hipotek FHA

Ini adalah pinjaman yang diasuransikan secara federal yang dirancang khusus untuk peminjam dengan tabungan terbatas dan profil kredit yang lebih rendah. Anda bisa memenuhi syarat dengan skor serendah 500 jika Anda menyetor 10%, atau dengan skor 580 dan hanya 3,5% uang muka. Persyaratan meliputi pekerjaan tetap, rasio utang terhadap penghasilan di bawah 43% (sometimes hingga 50%), dan bukti penghasilan. Bagi kebanyakan orang dengan kredit buruk, pinjaman FHA merupakan jalur paling mudah untuk memiliki rumah.

Hipotek VA

Jika Anda militer, veteran, atau pasangan yang masih hidup dari anggota militer yang meninggal, pinjaman VA mengabaikan persyaratan kredit minimum secara keseluruhan. Pemberi pinjaman individu menetapkan persyaratan mereka sendiri—beberapa menerima 580, yang lain menginginkan 660—tetapi Anda tidak perlu uang muka. Kelayakan bergantung pada masa layanan, bukan skor kredit, menjadikannya opsi yang kuat bagi pelamar yang memenuhi syarat.

Hipotek Konvensional

Pemberi pinjaman tradisional menawarkan pinjaman conforming (yang memenuhi syarat untuk dibeli oleh Fannie Mae dan Freddie Mac, dengan batas sekitar $647.200 untuk 2022) dan alternatif non-konforming. Pinjaman conforming biasanya memerlukan skor kredit minimal 620, meskipun beberapa pemberi lebih fleksibel. Anda bisa memenuhi syarat dengan uang muka serendah 3%, meskipun 20% menghilangkan asuransi hipotek pribadi sepenuhnya. Pemberi pinjaman online dan koperasi kredit sering memiliki hambatan yang lebih rendah dibanding bank konvensional.

Hipotek USDA

Pinjaman rumah pedesaan dan pinggiran ini, didukung oleh Departemen Pertanian, merekomendasikan skor kredit 640 untuk persetujuan yang lebih cepat, tetapi dapat mempertimbangkan skor serendah 600 melalui tinjauan manual. Tidak diperlukan uang muka, dan tidak ada persyaratan kredit minimum yang ketat—hanya bukti bahwa Anda mampu membayar cicilan. Pembatasan penghasilan dan lokasi properti berlaku.

Langkah 3: Maksimalkan Uang Muka Anda

Meskipun 3% secara teknis memenuhi syarat, pemberi pinjaman melihat uang muka yang lebih besar sebagai langkah pengurangan risiko. Ketika Anda menginvestasikan lebih banyak ekuitas di awal, secara statistik Anda lebih kecil kemungkinannya gagal bayar. Selain peluang persetujuan, uang muka yang besar menunjukkan disiplin keuangan.

Sama pentingnya: pemberi pinjaman meninjau rekening bank Anda. Mereka ingin bukti bahwa Anda dapat menyerap uang muka dan tetap memiliki cadangan keuangan—idealnya enam bulan pembayaran hipotek. Ini menunjukkan bahwa Anda tidak akan terjerat utang jika terjadi pengeluaran tak terduga.

Langkah 4: Selidiki Program Bantuan Uang Muka

Jika menabung tidak memungkinkan, cari tahu tentang program bantuan uang muka (DPAs) yang tersedia melalui badan pemerintah, organisasi nirlaba, dan beberapa pemberi pinjaman. Bentuknya meliputi:

• Grants: Uang gratis yang tidak perlu dikembalikan
• Kredit kedua dengan suku bunga 0% atau rendah: Pembiayaan tambahan di bawah hipotek utama Anda
• Pinjaman yang dapat diampuni: Kredit kedua yang hilang jika Anda tinggal di rumah selama 5+ tahun
• Pinjaman tertunda: Kredit kedua 0% yang Anda bayar kembali hanya setelah menjual, pindah, atau refinancing
• Akun tabungan yang dicocokkan: Organisasi mencocokkan setoran Anda, mempercepat dana uang muka Anda

Kebanyakan program membatasi kelayakan untuk pembeli pertama yang menggunakan properti sebagai tempat tinggal utama. Ada lebih dari 2.000 program di seluruh negeri—periksa otoritas perumahan lokal Anda untuk detailnya.

Langkah 5: Bandingkan Secara Agresif Antar Pemberi Pinjaman

Langkah ini saja bisa menghemat ribuan dolar. Riset Freddie Mac menunjukkan bahwa mendapatkan satu penawaran suku bunga tambahan menghemat sekitar $1.500 selama masa pinjaman. Lima penawaran? Itu bisa berarti penghematan hingga $3.000.

Bandingkan semuanya: suku bunga, biaya awal, biaya penutupan, dan waktu penyelesaian. Bank tradisional bukan satu-satunya pilihan. Pemberi pinjaman online dan koperasi kredit sering beroperasi dengan biaya overhead lebih rendah dan meneruskan penghematan langsung ke peminjam. Bahkan selisih 0,25% dalam suku bunga akan sangat berpengaruh selama 30 tahun.

Percepat Pemulihan Kredit Anda Sambil Berjalan

Antara persiapan aplikasi dan penutupan pinjaman, rehabilitasi kredit yang agresif akan memberikan hasil:

Bayar utang yang ada. Saldo kartu kredit yang tinggi meningkatkan rasio utang terhadap penghasilan dan persentase penggunaan kredit. Bahkan pembayaran parsial membantu. Jaga pembayaran tepat waktu di semua akun—riwayat pembayaran sangat berpengaruh.

Hindari permintaan kredit baru. Menutup akun lama merusak usia rata-rata akun dan kredit yang tersedia. Membuka akun baru memicu pemeriksaan keras yang sementara menurunkan skor Anda. Tetap jalani saja.

Jelajahi alternatif membangun kredit. Beberapa biro kini mengakui pembayaran utilitas dan layanan streaming. Riwayat pembayaran sewa juga dihitung. Item-item non-tradisional ini dapat memberikan dorongan kecil.

Pertimbangkan konsolidasi utang. Menggabungkan beberapa pembayaran menjadi satu pinjaman menyederhanakan keuangan dan dapat menurunkan kewajiban bulanan Anda, membuat rasio utang terhadap penghasilan lebih menarik bagi pemberi pinjaman.

Harapan Realistis

Inilah kenyataannya: kredit buruk berarti suku bunga yang lebih tinggi. Suku bunga pasar saat ini memberi penghargaan kepada profil kredit yang prima. Suku bunga Anda kemungkinan akan 1-3 poin persentase di atas suku bunga utama yang diiklankan untuk peminjam dengan kredit sangat baik. Dalam 30 tahun, perbedaan ini akan sangat berpengaruh.

Namun, ambang kelayakan tetap ada. Skor di bawah 500 sangat menyulitkan. Apa pun dari 500 ke atas memiliki jalur yang memungkinkan—terutama pinjaman FHA dan VA. Kuncinya adalah memilih jenis pinjaman yang tepat, memaksimalkan uang muka, dan menunjukkan stabilitas keuangan melalui riwayat pekerjaan dan pengelolaan utang.

Pemikiran Akhir

Mengamankan hipotek dengan kredit buruk membutuhkan strategi, persiapan, dan kesabaran. Mulailah dengan mengaudit laporan kredit dan skor Anda, lalu identifikasi program pinjaman yang sesuai profil Anda. Bangun tabungan sebisa mungkin, selidiki program bantuan, dan bandingkan secara ketat antar pemberi pinjaman. Meskipun Anda tidak akan mendapatkan suku bunga terbaik di pasar, Anda pasti bisa meraih kepemilikan rumah. Upaya yang Anda lakukan sekarang dalam pemulihan kredit akan berlipat ganda menjadi cicilan yang lebih rendah di masa depan.