El servicio de gestión inmobiliaria presenta defectos, no se admite la reclamación de penalización por incumplimiento.

En la comunidad, contar con servicios de propiedad es para mejorar la calidad de vida, las empresas de propiedad brindan servicios y los propietarios de la comunidad pagan por estos servicios, por lo que los servicios de propiedad también se han convertido en un estándar en la vida comunitaria. Sin embargo, cuando los servicios de propiedad disfrutados tienen defectos, ¿puede la empresa de servicios de propiedad solicitar una multa por incumplimiento además de exigir el pago de las tarifas atrasadas? El Tribunal Popular del Distrito Gangnan de la Ciudad de Guigang, al revisar un caso de disputa contractual de servicios de propiedad, dictaminó que, según la ley, los defectos en el servicio de la empresa de propiedad no respaldan la solicitud de multa por incumplimiento.

Resumen del caso

El demandante, una empresa de servicios de propiedad de Guigang, es proveedor de servicios de gestión para una determinada comunidad, ofreciendo limpieza, mantenimiento de áreas verdes, operaciones diarias y otros servicios administrativos, y cobra a los propietarios y usuarios de la propiedad las tarifas correspondientes. En octubre de 2016, la demandante firmó con el comité de propietarios de la comunidad un “Contrato de Encargo de Servicios de Propiedad de la Comunidad”, que estipulaba el duración del servicio, tarifas, multas por retraso, etc. En diciembre de 2023, la demandante dejó de gestionar la propiedad de la comunidad y dejó de prestar servicios, pero durante el período de servicio, el demandado, Liang, adeudaba a la demandante las tarifas de servicios de propiedad desde noviembre de 2021 hasta diciembre de 2023. La demandante intentó cobrar varias veces sin éxito y llevó el caso a los tribunales, solicitando que se ordenara al demandado pagar las tarifas atrasadas y la multa por incumplimiento.

Procedimiento judicial

El tribunal consideró que, al firmar el “Contrato de Encargo de Servicios de Propiedad” con el comité de propietarios, ambas partes expresaron su voluntad real, y el contenido no violaba las leyes y regulaciones administrativas obligatorias del país, por lo que era un contrato válido. Ambas partes deben cumplir plenamente con sus obligaciones según lo acordado. Además, de acuerdo con el artículo 1 de la “Interpretación sobre la Aplicación Específica de la Ley en Casos de Disputas por Servicios de Propiedad” del Tribunal Supremo Popular, en octubre de 2016, el contrato firmado entre la demandante y el comité de la comunidad era vinculante para los propietarios, incluido el demandado Liang, quien era propietario de la comunidad, por lo que el contrato también le era vinculante. La demandante proporcionó servicios de gestión y mantenimiento en la comunidad, y el demandado disfrutó efectivamente de estos servicios. La demanda de la demandante para que el demandado pagara las tarifas atrasadas tiene fundamento legal, por lo que el tribunal la apoyó.

Respecto a la reclamación de la demandante de que el demandado pagara una multa por incumplimiento, el tribunal, tras constatar que durante la prestación del servicio existieron defectos como mala gestión de scooters eléctricos, desorden en el estacionamiento y limpieza insuficiente, no apoyó esta reclamación.

El tribunal dictaminó que el demandado Liang debe pagar a la demandante las tarifas atrasadas de servicios de propiedad.

Consejo del juez

Al cumplir un contrato de servicios de propiedad, la empresa no debe limitarse a cumplir lo básico, sino buscar una gestión detallada que refleje la relación calidad-precio, mejorando realmente la calidad del servicio. Solo así podrá fortalecer la base del cumplimiento, ganar el reconocimiento de los propietarios y reducir riesgos legales. Se espera que las empresas de propiedad utilicen los defectos reflejados en este caso como oportunidad de mejora, optimicen proactivamente sus procesos de servicio, fortalezcan la comunicación y retroalimentación con los propietarios, y con una calidad de servicio visible, tangible y confiable, ganen la satisfacción de los propietarios, reduzcan fundamentalmente las disputas y protejan sus derechos e intereses legales.

Disposiciones legales

“Código Civil de la República Popular China”

Artículo 939 La contratación previa de servicios de propiedad entre la unidad constructora y el proveedor de servicios de propiedad, así como los contratos de servicios de propiedad firmados por el comité de propietarios y la asamblea de propietarios conforme a la ley, tienen carácter legal vinculante para los propietarios.

Artículo 944 Los propietarios deben pagar las tarifas de propiedad al proveedor de servicios según lo acordado. Cuando el proveedor haya prestado los servicios de acuerdo con lo pactado y las regulaciones pertinentes, los propietarios no pueden negarse a pagar las tarifas alegando que no aceptaron o no necesitan los servicios.

Si los propietarios incumplen el pago de las tarifas de propiedad en el plazo establecido, el proveedor puede exigirles que paguen en un plazo razonable; si aún no pagan al vencimiento, puede presentar una demanda o solicitar arbitraje.

El proveedor de servicios de propiedad no puede suspender el suministro de electricidad, agua, calefacción o gas para exigir el pago.

Artículo 948 Tras la expiración del período de servicio, si los propietarios no deciden renovar o contratar a otro proveedor de servicios de propiedad, y el proveedor continúa prestando servicios, el contrato de servicios de propiedad sigue siendo válido, aunque el período de servicio sea indefinido. Las partes pueden rescindir en cualquier momento el contrato indefinido, pero deben notificarlo por escrito con 60 días de antelación.

Fuente: Tribunal Popular del Distrito Gangnan, Guigang, Tribunal Superior de Guangxi, Tribunal Superior de Shandong

【Fuente: Tribunal Intermedio de Dongying】