REITs Regresando: ¿Qué Gigante Enfocado en Retail Deberían Elegir los Inversores?

Por qué los REIT están de vuelta en el radar de los inversores

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REITs) han resistido la tormenta. Después de luchar durante la pandemia y las subidas de tasas de interés en 2022-2023, los REITs enfocados en el comercio minorista están mostrando una impresionante recuperación. En los primeros nueve meses de 2025, este sector promedió un retorno del 6.9%, señalando una renovada confianza de los inversores.

El atractivo es sencillo: los REIT deben distribuir al menos el 90% de los ingresos imponibles como dividendos por ley. Para los inversores enfocados en ingresos, esta ventaja estructural es difícil de ignorar, especialmente cuando los rendimientos de los dividendos rondan entre el 5.7% y el 5.9%.

Pero no todos los REIT son iguales. Al comparar Realty Income (NYSE: O) y NNN REIT (NYSE: NNN), dos pesos pesados en el espacio de los REIT de retail, la elección se vuelve más matizada.

El Factor de Escala: La Masiva Cartera de Realty Income frente al Enfoque Enfocado de NNN

Realty Income opera más de 15,540 propiedades, con aproximadamente el 80% de los ingresos provenientes de inquilinos minoristas. Su lista de inquilinos parece una lista de estrellas del retail: Dollar General, Walgreens, Home Depot y Walmart. Las tiendas de comestibles (11% del portafolio) y las tiendas de conveniencia (10%) forman la columna vertebral, con exposición a mejoras para el hogar y minoristas de un dólar que completan la mezcla.

NNN REIT adopta un enfoque más ágil, gestionando casi 3,700 propiedades concentradas en el comercio minorista de EE. UU. Su cartera abarca tiendas de conveniencia, servicios automotrices, restaurantes y lugares de entretenimiento familiar.

Las tasas de ocupación cuentan la historia: Realty Income se sitúa en 98.7%, mientras que NNN REIT tiene un 97.5% en el tercer trimestre. Ambos son fuertes, pero la escala de Realty Income proporciona un foso de estabilidad.

Desglosando los Números: Cobertura de Dividendos y Potencial de Crecimiento

Aquí es donde las métricas importan:

Desempeño de Realty Income:

• AFFO por acción: $1.09 (un aumento del 2.9% interanual)
• AFFO proyectado para 2025: $4.25-$4.27 por acción
• Dividendo anualizado: $3.23 por acción
• Rendimiento de dividendos: 5.7%
• Tasa de renovación de arrendamiento: +3.5%

Desempeño de NNN REIT:

• AFFO trimestral: $0.86 por acción (, un aumento de $0.84)
• AFFO proyectado: $3.41-$3.45 por acción
• Aumento reciente del dividendo: +3.4% a $0.60 por acción
• Rendimiento por dividendos: 5.9%
• Historial de dividendos: 36 años consecutivos de aumentos

Ambos son sólidos en la seguridad de dividendos; sus proyecciones de AFFO cubren fácilmente las distribuciones. La diferencia radica en la trayectoria de crecimiento. El tamaño de Realty Income hace que agregar un crecimiento significativo sea más difícil; añadir inversiones en propiedades a un portafolio de más de 15,000 requiere un despliegue de capital masivo para hacer una diferencia. NNN REIT, al ser más pequeño, tiene más espacio para adquisiciones de propiedades significativas que pueden impulsar la expansión.

La Prueba de Lealtad de Dividendos: Tres Décadas de Compromiso

Realty Income ha estado en una racha de aumento de dividendos desde su IPO en 1994, más de tres décadas de aumentos consistentes. El aumento más reciente: el aumento de octubre de $0.269 a $0.2695 por acción (pagado mensualmente).

NNN REIT coincide con este compromiso con 36 años consecutivos de aumentos de dividendos, incluyendo su aumento de agosto a $0.60 por acción.

Esta consistencia importa. Señala la confianza de la dirección en la calidad de los inquilinos y en la generación de efectivo, incluso cuando el retail enfrenta obstáculos.

La verdadera tensión: Diversificación vs. Crecimiento

Ventaja de Realty Income: La masiva diversificación a través de tipos de propiedades y sectores de inquilinos reduce el riesgo idiosincrático. Las propiedades industriales (15% de la cartera) más las categorías de juegos y otras proporcionan un colchón contra la cíclica del comercio minorista.

La limitación de Realty Income: Esa misma escala hace que un crecimiento explosivo sea poco probable. El capital paciente que valora la acumulación constante encuentra esto atractivo; los inversores hambrientos de crecimiento pueden encontrarlo decepcionante.

Ventaja de NNN REIT: Un tamaño más pequeño significa que las inversiones en propiedades específicas aún pueden acelerar el crecimiento de manera significativa. Cada nueva adquisición tiene un mayor impacto en los retornos.

Limitación de NNN REIT: Un enfoque más estrecho en propiedades comerciales minoristas en EE. UU. significa menos diversificación. Las recesiones económicas que afectan al comercio minorista podrían tener un impacto desproporcionado.

¿Cuál REIT se adapta a tu filosofía de inversión?

Ambas empresas han demostrado que pueden prosperar en un entorno minorista desafiante al asociarse con negocios resistentes a recesiones. Ambas cuentan con perfiles de rendimiento similares y una seguridad de dividendos a nivel fortaleza.

La decisión depende de tu preferencia por el riesgo y la recompensa:

• Elige Realty Income si priorizas la estabilidad, la previsibilidad y la máxima diversificación entre tipos de propiedades y geografías. Acepta que el crecimiento será medido en lugar de meteórico.

• Elige NNN REIT si crees que un tamaño más pequeño desbloquea un potencial de crecimiento superior y te sientes cómodo con una tesis más concentrada en el retail. La ventaja incremental del rendimiento de dividendos (5.9% vs. 5.7%) hace que la oferta sea más atractiva.

¿Personalmente? La opción de crecimiento inclina la balanza hacia los REIT NNN—pero solo si puedes soportar menos diversificación. Para los inversores en ingresos aversos al riesgo, la ventaja de 15,000+ propiedades de Realty Income gana.

La conclusión: Ambos REIT han soportado la narrativa del apocalipsis minorista y han salido más fuertes. Tu elección depende de si estás construyendo una fortaleza de ingresos (Realty Income) o buscando un crecimiento modesto con seguridad de dividendos (NNN REIT).