ما هو معدل الدين إلى الأصول الشخصية المناسب والمعقول

ما هو معدل الدين إلى الأصول الشخصي المعقول

مؤخرًا، أصبحت “خط القتل” شائعة جدًا، خاصة فيما يتعلق بخطر الانزلاق الطبقي في الولايات المتحدة، وهذا مرتبط بمعدل الادخار المنخفض في أمريكا، حيث تنفق الأسر الأمريكية حوالي 80% من دخلها سنويًا، وعتبة الاستهلاك الأساسية للطبقة الوسطى مرتفعة (ضرائب العقارات، التأمين الصحي، نفقات المعيشة). إذا فقدت الأسرة من الطبقة الوسطى مصدر دخلها أو حدثت كارثة كبيرة، فإن ذلك يؤدي بسرعة إلى تدهور الطبقة.
تتمتع الأسر في الصين بمعدل ادخار أعلى بشكل عام، وعتبة الاستهلاك الأساسية أقل، لكن بالنسبة للأسر ذات القروض العقارية الكبيرة، مع التعديلات الكبيرة في أسعار العقارات، أصبحت بعض الأسر قريبة أو دخلت في الأصول السلبية، وإذا حدثت بطالة، فإن ذلك قد يؤدي إلى كسر سلسلة التمويل، وهذا هو سبب قلق بعض الأسر من الطبقة الوسطى الآن.
كيف يمكن تجنب مخاطر الانزلاق الطبقي، ويعد معدل الدين إلى الأصول الشخصي أمرًا حاسمًا، فكم هو المعدل المعقول؟ إليك إجابة يوانباو:

عادةً يُنصح بالسيطرة على معدل الدين إلى الأصول الشخصي بين 30% و50%، ويفضل ألا يتجاوز 60%.

1. صيغة الحساب والمعنى
   معدل الدين إلى الأصول الشخصي = (إجمالي الديون الشخصية ÷ إجمالي الأصول الشخصية) × 100%
   حيث:
   إجمالي الديون: يشمل الرهن العقاري، قرض السيارة، ديون بطاقات الائتمان، قروض الاستهلاك، القروض عبر الإنترنت، وكل الديون التي يجب سدادها؛
   إجمالي الأصول: يشمل النقد، ودائع البنوك، العقارات (وفقًا لتقييم السوق الحالي)، السيارات (وفقًا لتقييم السوق الحالي)، الأسهم، الصناديق الاستثمارية، وغيرها من الأصول الاستثمارية.
   من خلال هذا النسبة، يمكنك أن ترى مباشرة “كم من أصولك تم شراؤها بالاقتراض”.

2. معاني النطاقات المختلفة

3. أقل من 30%: وضع مالي مستقر جدًا
   ضغط الديون منخفض، القدرة على مقاومة المخاطر قوية، لكن قد لا يكون قد تم استغلال الرافعة المالية ذات الفائدة المنخفضة (مثل الرهن العقاري) بشكل كامل لزيادة الأصول أو العوائد.

4. 30%~50%: النطاق الأكثر معقولية لمعظم الأفراد والأسر، حيث يمكن تحسين الحياة من خلال ديون معتدلة (مثل شراء منزل، سيارة)، دون أن يسبب ضغطًا كبيرًا على التدفق النقدي.

5. 50%~70%: الديون مرتفعة نسبياً، ويجب الانتباه إلى ضغط السداد، ومراجعة هيكل الديون (هل معظمها قروض استهلاكية ذات فائدة عالية، أو قروض عبر الإنترنت)، لتجنب الصعوبات عند تقلب الدخل.

6. أكثر من 70%: منطقة عالية المخاطر، والمرونة المالية ضعيفة جدًا، فبمجرد انخفاض الدخل أو انخفاض قيمة الأصول، يصبح من السهل الوقوع في “عدم القدرة على سداد الديون” أو مخاطر التأخير، وغالبًا ما تعتبر المؤسسات المالية أن المخاطر عالية.

7. التكيف مع الحالة الشخصية

8. الأشخاص ذوو الدخل المستقر والأصول الجيدة (مثل العقارات في المناطق المركزية) يمكنهم التمديد حتى حوالي 50%؛

9. الأشخاص الذين يعانون من تقلبات كبيرة في الدخل وديون عالية الفائدة، مثل قروض الاستهلاك أو القروض عبر الإنترنت، يُنصح بالسيطرة على المعدل داخل 30%؛

10. إذا تجاوزت النسبة 60%، يجب أولاً سداد الديون ذات الفائدة العالية، وتقليل الإنفاق غير الضروري، وزيادة الدخل أو الأصول تدريجيًا، لخفض معدل الدين إلى المنطقة الآمنة.
    يمكنك حساب معدل الدين إلى الأصول الخاص بك باستخدام الصيغة أعلاه، ثم بناءً على استقرار الدخل وهيكل الديون، تقييم ما إذا كنت بحاجة إلى تعديل.

بالاستناد إلى إجابة يوانباو، وضعت حدًا تحذيريًا لمعدل الدين الشخصي لشراء منزل:

1. معدل الدين الشخصي 50% هو الخط الأصفر، و60% هو الخط الأحمر.
   الرافعة المالية للإنفاق الكبير تصل إلى 50%، وإذا تجاوزت 50%، لا يتم التنفيذ، وبعد الإنفاق يتجاوز 60% يبدأ تقليل الحجم.
2. يُنصح بحساب معدل الدين الشخصي مرة واحدة سنويًا، وعند اتخاذ قرارات مهمة أو حدوث تغييرات، يجب التقييم بسرعة.
3. معايير تقييم الأصول:

• يُحتسب العقار بنسبة 80% من السعر السوقي؛
• الأسهم، الصناديق، والسندات القابلة للتحويل تُحسب وفقًا لنسبة الضمان من الوسيط، أو 70% من الأسهم و90% من المؤشرات؛
• القروض الشخصية أو القروض الخاصة تُحسب بنسبة 50%، وإذا لم يتم سدادها بعد أكثر من سنة، تُعتبر مخالفة للعقد.

مثال:

1. قرار شراء منزل للطبقة الوسطى (بيانات تقديرية)
   أسرة ذات دخل شهري 35 ألف، في مدينة من الدرجة الأولى، لديها طفل، وتستأجر منزلًا (إيجار 7 آلاف)، وتبلغ الدخل السنوي 35 ألف، والنفقات السنوية 20 ألف، و100 ألف نقد، و100 ألف دعم من الوالدين، وتخطط لشراء منزل.
   قبل ثلاث سنوات، اشترت منزلًا بقيمة 500 ألف (تقريبًا مثل الإيجار)، ودفعت 150 ألف كمقدم، وقسط شهري 1.7 ألف، وسداد سنوي 20 ألف، مع نفقات إضافية قدرها 33 ألف، مع توقع ارتفاع الدخل وأسعار العقارات.
   حساب ما إذا كان يجب الشراء في ذلك الوقت:
   بالنظر إلى دعم الوالدين 100 ألف، وإجمالي الأصول 500 ألف × 0.8 + 50 ألف = 450 ألف (إذا كانت قيمة العقار السوقية 550 ألف)، وإجمالي الديون 350 ألف، فإن معدل الدين = 350 ÷ 450 = 78% (إذا كانت قيمة العقار السوقية 63%)، وهو غير مناسب للشراء.
   الحالة الحالية:
   إذا زاد الدخل قليلاً، وارتفعت قيمة العقار إلى 350 ألف، وبلغت الديون 320 ألف، وقسط شهري 1.45 ألف، والدخل السنوي 40 ألف، والنفقات 15 ألف، والنقد 65 ألف، فإن معدل الدين = 320 ÷ 345 = 92% (قيمة العقار السوقية 77%)، والوضع أكثر صعوبة؛
   إذا انخفض الدخل قليلاً، وبلغت قيمة العقار 350 ألف، وديون 320 ألف، وقسط شهري 1.45 ألف، والدخل السنوي 30 ألف، والنفقات 12 ألف، والنقد 50 ألف، فإن معدل الدين = 320 ÷ 330 = 97% (قيمة العقار السوقية 80%)، والوضع أكثر خطورة؛
   لا يمكن تصور وضع البطالة.

وفقًا لخط الأصفر 50%، ما هو الحد الأقصى لقيمة المنزل الذي يمكن شراؤه في ذلك الوقت؟
مقدم 200 ألف يمكن أن يشتري منزلًا بقيمة 333 ألف، و133 / (333 × 0.8) = 50%، وإذا كانت قيمة العقار وفقًا للتقييم السوقي، فإن الحد الأقصى للشراء هو بقيمة 400 ألف.

2. هل يمكن أن يستفيد الطبقة الوسطى من استثمار بنسبة 50-60%؟
   أسرة من الطبقة الوسطى، أصول ثابتة صافية 100 ألف، نقد 100 ألف، وتريد التمويل.
   إذا اشترت مؤشرًا واسعًا (وفقًا لتقييم السوق)، وباستخدام خط 50 الأصفر، الحد الأقصى للتمويل هو 200 ألف، مع 3 أضعاف الرافعة المالية من النقد، وهو مخاطرة عالية؛ فقط بالنظر إلى النقد، وباستخدام خط 50 الأصفر، الحد الأقصى للتمويل هو 100 ألف، مع رافعة 2، وما زالت مخاطرة عالية.
   بإجمال، فإن خط 50-60 غير مناسب للاستثمار منخفض المخاطر.

من ذلك، يتضح أن خط 50-60 هو بالفعل مستوى مرتفع من الرافعة المالية، ويمكن النظر في شراء منزل بنسبة 50% إذا كانت تدفقات النقد تدعم ذلك، ولكن لغايات الاستثمار، فإن شراء منزل بنسبة 50% يُعتبر عالي المخاطر، والحمد لله، طالما أن التدفقات النقدية تدعم، فإن العقار عادة لن يتعرض لانفجار السوق.

3. خطة شراء منزل منخفضة المخاطر
   شراء منزل يمكن دفع ثمنه بالكامل، واستثمار جزء من التمويل بشكل منخفض المخاطر، وعندما تتضاعف قيمة الاستثمار، يتم سداد القرض، وعندما يكون حجم الأموال كبيرًا وفرص المخاطر منخفضة، يتم سداد جزء من القرض.

إذا كانت الأسرة تملك مساحة صغيرة، وليس لديها ما يكفي للشراء بالكامل، وتتمتع بتدفقات نقدية جيدة، وتريد تحسين المعيشة، يمكنها أولاً استئجار مساحة أكبر، وعندما تتوفر الأموال الكافية للشراء، تشتري. عدم القدرة على الشراء بالكامل يُفهم على أنه عدم الوصول إلى القدرة الاستهلاكية.