خدمة الممتلكات تحتوي على عيوب، ولا يُدعم طلب غرامة التخلف عن الوفاء

في الحي السكني، تزويد خدمات إدارة الممتلكات يهدف إلى تحسين جودة السكن، وتقوم شركة إدارة الممتلكات بتقديم الخدمات، ويدفع مالكو العقارات في الحي مقابل خدمات إدارة الممتلكات، لذلك أصبحت خدمات إدارة الممتلكات من التجهيزات الأساسية للحياة في الحي. ومع ذلك، عندما تكون هناك عيوب في الخدمات المقدمة، هل يمكن أن يُحصل على دعم من المحكمة عند طلب شركة إدارة الممتلكات من المالكين دفع رسوم إدارة متأخرة بالإضافة إلى غرامة مخالفة؟ قامت محكمة منطقة غواننان بمدينة غيغونغ، بمحاكمة نزاع عقد إدارة الممتلكات، وقررت قانونيًا أن خدمات شركة إدارة الممتلكات كانت بها عيوب، وأن طلبها غرامة المخالفة غير مدعوم.

الملخص الأساسي للقضية

المدعي، شركة إدارة الممتلكات بمدينة غيغونغ، هي مزود خدمات إدارة الممتلكات لحي سكني معين، وتقدم خدمات النظافة، وصيانة المساحات الخضراء، والصيانة اليومية، وتحصّل رسوم خدمات إدارة الممتلكات من مالكي العقارات ومستخدميها داخل الحي. في أكتوبر 2016، وقعت شركة إدارة الممتلكات بمدينة غيغونغ عقد تفويض إدارة الممتلكات مع لجنة مالكي العقارات في الحي، والذي حدد مدة الخدمة، ورسوم الخدمة، وغرامات التأخير. في ديسمبر 2023، انسحبت شركة إدارة الممتلكات من إدارة الحي، ولم تعد تقدم خدمات إدارة الممتلكات، لكن خلال فترة الخدمة، كان المدعى عليه، ليانغ، يتأخر في دفع رسوم إدارة الممتلكات المستحقة لشركة إدارة الممتلكات من نوفمبر 2021 حتى ديسمبر 2023. حاولت شركة إدارة الممتلكات مرارًا وتكرارًا تحصيل المبالغ من المدعى عليه ليانغ دون جدوى، ورفعت القضية إلى المحكمة، طالبة إصدار حكم يلزم المدعى عليه ليانغ بدفع الرسوم المتأخرة وغرامة المخالفة.

إجراءات المحكمة

رأت المحكمة أن شركة إدارة الممتلكات بمدينة غيغونغ وقعت عقد تفويض إدارة الممتلكات مع لجنة مالكي العقارات في الحي، وهو تعبير عن إرادة حقيقية من الطرفين، ولا يخالف القوانين واللوائح الإدارية، ويجب أن يكون عقدًا ساريًا وفعالًا. ويجب على الطرفين تنفيذ التزاماتهم وفقًا لما هو متفق عليه في العقد. وبموجب المادة الأولى من تفسير المحكمة العليا حول تطبيق قوانين إدارة الممتلكات في نزاعات العقود، فإن عقد التفويض الموقع في أكتوبر 2016 بين شركة إدارة الممتلكات ولجنة إدارة الحي يُعد ملزمًا لمالكي العقارات في الحي، ويُعد المدعى عليه ليانغ مالكًا للعقار في الحي، وبالتالي فإن العقد يجب أن يكون ملزمًا له أيضًا. قامت شركة إدارة الممتلكات بتقديم خدمات إدارة الممتلكات للحي، وكان المدعى عليه ليانغ يستفيد فعليًا من هذه الخدمات، لذلك فإن مطالبة شركة إدارة الممتلكات المدعى عليه ليانغ بدفع الرسوم المتأخرة لها أساس قانوني، وتدعمها المحكمة.

وفيما يخص طلب شركة إدارة الممتلكات بدفع غرامة المخالفة من قبل المدعى عليه ليانغ، وجدت المحكمة أن الشركة، أثناء تقديم خدمات إدارة الممتلكات، كانت قد ارتكبت عيوبًا مثل سوء إدارة دراجات الكهرباء، وعدم الحفاظ على نظام وقوف السيارات، وعدم كفاية عمليات التنظيف، لذلك، فإن المحكمة لا تدعم هذا الطلب.

قررت المحكمة قانونيًا أن يدفع المدعى عليه ليانغ لشركة إدارة الممتلكات الرسوم المتأخرة.

تذكير القاضي

عند تنفيذ عقد إدارة الممتلكات، لا ينبغي أن يقتصر الأمر على إتمام المهام الأساسية فقط، بل يجب السعي لتحقيق إدارة دقيقة تتوافق مع الجودة والسعر، ويجب تحسين جودة الخدمة بشكل فعلي، حتى يتم ترسيخ أساس الالتزام، وكسب رضا المالكين، وتقليل المخاطر القانونية. نأمل أن تستغل شركات إدارة الممتلكات العيوب التي أُشير إليها في هذه القضية كفرصة للتحسين، وتعمل على تحسين عمليات الخدمة، وتعزيز التواصل مع المالكين، وتقديم خدمات ذات جودة مرئية وملموسة وموثوقة، لكسب رضا المالكين، وتقليل النزاعات بشكل جذري، وحماية حقوقها القانونية.

النصوص القانونية

《قانون مدنية جمهورية الصين الشعبية》

المادة 939: العقود السابقة لإدارة الممتلكات التي يبرمها مقاول البناء مع مقدم خدمة إدارة الممتلكات، وكذلك العقود التي يبرمها مجلس مالكي العقارات مع إدارة الممتلكات المختارة من قبل جمعية الملاك، تكون ملزمة قانونيًا لمالكي العقارات.

المادة 944: يجب على المالكين دفع رسوم إدارة الممتلكات وفقًا للاتفاق. وإذا قدم مقدم خدمة إدارة الممتلكات الخدمة وفقًا للاتفاق واللوائح ذات الصلة، فلا يحق للمالك رفض دفع الرسوم استنادًا إلى عدم استلام الخدمة أو عدم الحاجة إليها.

إذا تأخر المالك في دفع رسوم إدارة الممتلكات وفقًا للاتفاق، يمكن لمقدم الخدمة أن يطالبه بالدفع خلال فترة معقولة، وإذا استمر التأخير بعد انتهاء الفترة، يمكن لمقدم الخدمة رفع دعوى أو طلب التحكيم.

لا يجوز لمقدم خدمة إدارة الممتلكات قطع إمدادات الكهرباء، أو الماء، أو التدفئة، أو الغاز، لتحصيل الرسوم.

المادة 948: بعد انتهاء مدة إدارة الممتلكات، إذا لم يتخذ المالك قرارًا بتجديد التعاقد أو تعيين إدارة ممتلكات أخرى، واستمر مقدم الخدمة في تقديم الخدمة، يظل عقد إدارة الممتلكات ساريًا، ولكن لمدة غير محددة. يمكن للأطراف إنهاء عقد إدارة الممتلكات غير المحدد في أي وقت، بشرط إخطار الطرف الآخر قبل ستين يومًا كتابيًا.